幫買賣雙方代撰A、B約申請超額貸款,代書背負刑事責任

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  • 故事摘要:

代書代撰A、B約(A約即真正價格,B約即不實價格),用以提高不實交易金額申請超額貸款,地方法院認為B約之不實價格係由代書載填,且經買賣雙方同意而簽署作成後提出申貸,代書僅構成「行使業務上登載不實之文書罪」,判處有期徒刑四個月。高等法院認為B約之不實價格係代書載填,僅經買方同意而簽署,卻未經賣方同意而盜用其印章,經提出申貸後,係構成「行使變造私文書罪」,判處有期徒刑六個月。怎麼會愈判愈重?理由究竟如何?讓我們一起看下去…

  • 故事經過:

新北市陳代書從事土地仲介、融資貸款等工作,也提供代撰房地產買賣契約書、向銀行送件以辦理貸款等服務。

於民國(下同)93年2月24日,陳代書介紹買方張先生,向賣方陳先生購買新北市永和區某路某號之房地(下稱本件房地),約定買賣價金為新台幣(下同)190萬元,惟因考量賣方陳先生原向銀行貸款200萬元,於是合意於買賣契約書中記載總價款為200萬元。買方張先生自陳其父親因為年紀大不能辦理貸款,且過去曾有支票退票紀錄,故計畫以借名登記方式過戶登記於知情人頭施先生之名下(為名義上之買受人)。

然而,買方張先生有購屋資金需求,陳代書為了協助買方張先生向銀行超貸資金使用,除為代撰前揭總價200萬元之買賣契約書(以下簡稱A約,即真正契約書)外,竟與買方張先生及其張姓父親、賣方陳先生等四人,在93年2月28日上午10時許,於陳代書辦公室內,另製作之一份總價不實之買賣契約書(以下簡稱B約),填載內容不實之「買賣價款總額議定為新臺幣310萬元」等文字),據以提高買賣價格為310萬元,且於同年4月7日辦妥本件房地過戶登記。再於93年4月9日偕同買方張先生,持向某銀行提出申辦貸款,知情人頭施先生亦受陳代書指示至銀行辦理貸款及對保,實際上則貸得233萬5939元

※案經賣方陳先生告發,經臺灣板橋地方法院檢察署檢察官偵查起訴。

  • 訴訟過程:

一、地方法院認定:陳代書構成「行使業務上登載不實之文書罪」,處有期徒刑四個月(得易科罰金)。

決理由概要

  1. 本件「買賣價款總額議定為新臺幣310萬元」等文字之「B約」(即不實契約書),係由陳代書填載,並與買賣雙方及買方之知情人頭施先生合謀製作,且經買賣雙方同意且簽名、用印(惟買方張先生係以知情人頭施先生名義簽訂契約)於其上,嗣由陳代書及買方張先生等人持以向不知情之銀行以申辦貸款
  2. 於銀行核貸時,往往參考房地之實際交易價格,比較實際買賣價格與市價,在較低價格七、八成範圍內核估最高擔保放款額。本件銀行確將本件「B約」(即不實契約書)內容引為核貸本件房地貸款考量條件之一,係將其「買賣成交價為NT$3,100,000」列為銀行決定放貸款項數額考量之一。是陳代書等人捨真正之買賣契約不為,而合力完成前述內容不實之房地產買賣契約書,並據以持向銀行申辦貸款,所為自足以生損害於該銀行
  3. 陳代書於仲介不動產交易後,應買賣雙方要求代撰房地產買賣契約書、協助向銀行送件以協助辦理貸款等事項自與其主要業務有密切之關聯,而得認為係其附隨業務。故陳代書填載前述交易總價款為310萬元之不實契約書,並持以向銀行使申辦貸款,所為係犯刑法第216條、第215條罪
  4. 依現存之證據資料,尚不足以認定「B約」(即不實契約書)係屬未經買賣雙方同意而為陳代書自行變造所得,致僅能認係業務上登載不實之文書。
  5. 「業務上文書登載不實罪」之低度行為為行使之高度行為所吸收,不另論罪。故陳代書構成「行使業務上登載不實之文書罪

二、高等法院認定:陳代書構成「行使變造私文書罪」,處有期徒刑六個月(得易科罰金)。

決理由概要

  1. 法院認定陳代書未經賣方陳先生授權或同意,將買方張先生原執有之本件A約(即真正契約書)第1張(計2頁)抽換,另行製作「買賣價款總額議定為新臺幣參佰壹拾萬元」等事項,再合訂為一份契約書,據以變造成本件「B約」(即不實契約書),持向銀行申請貸款,已足生損害予銀行、賣方陳先生及施先生
  2. 核陳代書所為,係犯刑法第216條行使同法第210條之變造私文書罪。陳代書盜用印章,係變造文書之階段行為,變造文書後復持以行使,變造之低度行為為行使之高度行為所吸收,均不另論罪。是陳代書構成「行使變造私文書罪,處有期徒刑六個月(得易科罰金)。

三、最高法院認定:上訴駁回,陳代書構成「行使變造私文書罪」,處有期徒刑六個月(得易科罰金)定讞

  • 資料來源:

最高法院98年度台上字第6302號刑事判決。

臺灣高等法院96年度上訴字第1951號刑事判決。

臺灣板橋地方法院95年度訴字第2765號刑事判決。

  • 相關法條:
  1. 刑法第210條:「偽造、變造私文書,足以生損害於公眾或他人者,處五年以下有期徒刑。」
  2. 刑法第215條:「從事業務之人,明知為不實之事項,而登載於其業務上作成之文書,足以生損害於公眾或他人者,處三年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」
  3. 刑法第216條:「行使第二百一十條至第二百一十五條之文書者,依偽造、變造文書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。」



為省稅金以假買賣真贈與過戶房地 受贈人及地政士助理 均遭判刑

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  • 故事摘要

林先生於母親將過世前辦理房地贈與過戶,地政士助理為了幫林先生節省稅金約337萬元,建議以「假買賣真贈與」方式辦理過戶登記,事後收取6,400元報酬。嗣林先生之兄長發現後向地檢署告發經檢察官起訴。法院判處地政士助理有期徒刑4個月,並沒入犯罪所得報酬6,400元;判處林先生有期徒刑六個月,並遭稅捐機關事後追徵稅額337萬餘元。故事原委究竟如何,讓我們一起看下去……

  • 故事經過

行為過程

台北市一對林姓母子間欲辦理房地贈與,林姓兒子於103年6月間找上某地政士事務所的繆姓登記助理員,洽詢本件房地之辦理過戶登記及其相關稅務事項。雙方洽談時,林姓兒子向繆姓助理明確告知母親計畫將本件房地無償贈與他,確認其母子間並無買賣關係存在

由於繆姓助理知道「贈與」與「買賣」不同,若以「贈與」作為本件房地所有權移轉登記原因,林姓兒子須繳付依一般稅率核課之較高額土地增值稅(按:若以「贈與」申報,須依一般稅率核課土地增值稅489萬5,624元),無法適用土地稅法第34條第1項出售自用住宅用地之優惠稅率(按:依優惠稅率核課土地增值稅151萬6,504元),而必須以「買賣」作為登記原因,始得適用優惠稅率。於是主動向林姓兒子說明以「贈與」及「買賣」作為登記原因,其所核課之土地增值稅稅額不同後,林姓兒子遂同意以「買賣」作為本件房地所有權移轉登記原因,並據以申報其土地增值稅,及辦理過戶登記申請程序等

嗣後,林姓母子於申報書填載「林○與林○○於103年7月1日就系爭土地訂約買賣,符合優惠稅率之自用住宅用地條件」等語,並檢附載有林姓母親出售本件土地予林姓兒子等內容之所有權買賣移轉契約書等文件。

繆姓助理向林姓兒子取得申請等文件後,於103年7月2日向稅捐稽徵處,代理申報本件土地之土地增值稅,及辦理過戶登記申請程序等。隨後,林姓母親於103 年7月16日過世。接著,繆姓助理於103年8月1日向地政事務所代為申請辦理過戶登記時,在登記申請書勾選填載所有權移轉登記原因為「買賣」,並檢附相關之買賣契約書、土地增值稅繳款書等文件,經地政事務所承辦公務員於103年8月5日將該等事項,登載於職務所掌之土地、建物登記簿等公文書上,經稅捐稽徵處依土地稅法第34條第1項所定優惠稅率,核課土地增值稅151萬6,504元。

繆姓助理幫助林姓母子以「假買賣真贈與」方式,辦理房地所有權移轉,共省下土地增值稅之差額337萬9,120元(計算式:489萬5,624 元-151萬6,504元=337 萬9,120元),事後收取辦理本件房地過戶登記及稅務事項所得之報酬共6,400元
事後,林姓母子之兄長認為本件房地之過戶,係利用母親重病意識不清之際,在買賣契約書等文件上,盜用母親之印章,而完成過戶登記,遂向地檢署告發。

案經告發暨臺灣士林地方法院檢察署檢察官自動檢舉偵查起訴。

  • 判決結果:
  1. 林姓兒子部分:
    犯稅捐稽徵法第41條之逃漏稅捐罪,處有期徒刑陸月(如易科罰金,以新臺幣壹仟元折算壹日)等。應補繳土地增值稅337萬9,120元
  2. 繆姓助理部分:
    犯稅捐稽徵法第43條第1項之幫助逃漏稅捐罪,處有期徒刑4月(如易科罰金,以新臺幣壹仟元折算壹日)等。犯罪所得之新臺幣6,400元,沒收之。

判決理由概要

  1. 林姓兒子及繆姓助理以假買賣真贈與方式逃漏稅捐,構成逃漏稅捐罪及幫助逃漏稅捐罪
    如依林姓兒子所述實際之移轉原因「贈與」,向稅捐稽徵機關申報系爭土地之移轉,須繳納依一般稅率核課之土地增值稅489 萬5,624 元;但林姓兒子及繆姓助理卻佯以「買賣」申報系爭土地之移轉,使林姓兒子僅需以林姓母親名義,繳付按優惠稅率核課之土地增值稅151萬6,504元,據以逃漏土地增值稅之差額337萬9,120 元(計算式:489萬5,624元-151 萬6,504元=337萬9,120元),是林姓兒子及繆姓助理分有逃漏稅捐及幫助逃漏稅捐之行為及犯意,要屬明確。
  2. 林姓兒子及繆姓助理使不知情承辦公務員將不實事項,登載於公文書上,構成使公務員登載不實罪
    林姓兒子及繆姓助理明知本件房地並無買賣關係存在,竟佯以「買賣」作為房地移轉登記原因申請辦理過戶登記,使不知情承辦公務員於形式審查後,將林姓兒子因「買賣」取得本件房地所有權之不實事項,登載於職務所掌之公文書,足以生損害於地政機關對於不動產登記管理及稅捐稽徵機關對於土地增值稅核課之正確性。據此,認定林姓兒子及繆姓助理之行為,均構成使公務員登載不實罪。由於兩者均以一行為同時觸犯上開逃漏稅捐罪(繆姓助理構成「幫助逃漏稅捐罪」)及使公務員登載不實罪,應從重分別以逃漏稅捐罪及幫助逃漏稅捐罪處斷。
  • 結論:由這個案例可知,目前法院見解認為:
  1. 如無買賣關係存在,佯以「買賣」作為房地移轉登記原因申請辦理過戶登記,使不知情承辦公務員於形式審查後,將因「買賣」取得房地所有權之不實事項,登載於職務所掌之公文書,足以生損害於地政機關對於不動產登記管理及稅捐稽徵機關對於土地增值稅核課之正確性。
  2. 行為人明知實際上並無買賣關係,依土地稅法第5條第1項第2款、第2項規定,行為人須依一般稅率核課土地增值稅,竟為適用土地稅法第34條第1項出售自用住宅用地之土地增值稅優惠稅率,使事實上之受贈人僅須代事實上之贈與人,繳納數額較少之土地增值稅,即佯以「買賣」之不實移轉原因,向稅捐稽徵機關申報土地之移轉而施詐術,使稅捐稽徵機關誤按優惠稅率核課土地增值稅,得以逃漏按一般稅率與優惠稅率核課之土地增值稅差額,係犯稅捐稽徵法第41條之逃漏稅捐罪。
  3. 行為人受判決確定後,仍然負有補繳因系爭土地所有權移轉所生土地增值稅之法律上義務,不會因此獲得無庸繳納稅金之利益。此項公法上應補繳納之稅捐義務,性質上要與刑法上犯罪所得係基於犯罪所產生之概念不同。
  • 資料來源
    臺灣高等法院105年度上訴字第2640號刑事判決。
    臺灣士林地方法院105年度訴字第128號刑事判決。


投資客以不實交易總價申報實價登錄及申貸 均遭判刑

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  • 故事摘要:

王姓投資客擬以560萬元低價購得凶宅後高價轉賣,簽約時要求賣方配合另簽一份825萬元高價買賣契約書以供核貸650萬元,卻遭賣方及仲介公司特約地政士拒絕。於買賣交易完成後,王姓投資客竟偽刻賣方印章,以偽造不實總價之買賣契約申辦貸款,並自行完成實價登錄。再以720萬元之價格轉賣不知情之曾姓買家。嗣經法院認定其行為係犯使公務員登載不實罪及行使偽造私文書罪

故事原委究竟如何,讓我們一起看下去……

  • 故事經過:

※締約過程

王姓投資客以室內設計為業,明知坐落新北市某號房地原所有人陳姓屋主,於民國101年3月12日在該房屋內燒炭自殺身亡,本件房屋為俗稱之「凶宅」。於102年5月7日,王姓投資客準備以新臺幣(下同)560萬元之低價,向陳姓屋主之三姊妹購買該房地,並擬簽訂不動產買賣契約。

簽約當日,王姓投資客傳達訊息,告知希望另簽一份高價買賣契約書以供核貸,希望能向銀行多貸點款項,否則不願購買該屋。但仲介人員告知賣方即陳姓屋主之三姊妹,只能有一份買賣契約,且告知她們並無配合王姓投資客另簽一份高價買賣契約之義務。於是她們當場就拒絕王姓投資客之要求。當時到場之賣方親戚中,有位是會計師的郭先生,即告知要王姓投資客這邊自己處理就好,當下雙方有達成共識。惟仲介公司特約地政士人員王先生,表示伊不願碰觸增貸貸款部分,故王姓投資客購屋貸款部分,就未透過仲介公司特約代書辦理

嗣後,王姓投資客為了能夠以本件房地向金融機構貸得較高貸款,利用不知情之刻印店家,偽刻陳姓屋主之三姊妹印章,乃偽造買賣總價為825萬元之不實契約,向某金融機構以該房屋申辦貸款,並隱瞞不告知該房屋為凶宅之消費借貸重要資訊,致該金融機構陷於錯誤,同意撥付貸款650萬元予王姓投資客

詎料,王姓投資客竟於102年7月30日,至新北市三重地政事務所實價登錄櫃臺,以不實交易總價825萬元等事項,向地政事務所辦理申報,使不知情之承辦公務員形式審查後,將該不實事項登載於職務上所執掌之不動產成交案件交易資訊資料等公文書上,致生損害於地政機關對不動產成交案件交易資訊管理之正確性

王姓投資客購得本件房地後,為求以較高價格順利出售,竟刻意隱匿不告知本件房地為凶宅之交易重要訊息,致曾姓買家誤信本件房地確無凶宅因素存在,因而於103年6月20日,同意以720萬元之價格成交。嗣後,曾姓買家以李姓人頭名義與王姓投資客簽訂買賣契約,並如數給付價金,且完成過戶。

王姓投資客詐得該買賣價金得手後,即於103年7月18日,用以清償前述貸款餘額627萬6,413元完罄。嗣因本件房地原所有人陳姓屋主之姊妹等三人因就陳姓屋主之遺產發生糾紛,經調閱相關資料後,而知悉上情後。

本案經法院告發檢察署檢察官偵查起訴。

  • 判決結果

判決理由概要

  1. 王姓投資客以不實交易總價之契約詐辦貸款之行為,構成行使偽造私文書罪
    法院認定王姓投資客所犯行使偽造私文書罪、詐欺取財罪,係以偽造私文書(即偽造之買賣契約)持以向金融機構詐辦貸款,故2個犯行間有局部同一性,為一行為觸犯數罪名之想像競合犯,應從一重論以行使偽造私文書罪,判處有期徒刑1年定讞
    (此部分行使偽造私文書及詐欺取財等犯行,業經地院以103年度訴字第1316號判處有期徒刑1年2月,上訴後經高院以105年度上訴字第2754號撤銷原判決,改判處有期徒刑1年,上訴後經最高法院以106年度台上字第2164號駁回上訴確定)
  2. 王姓投資客以不實交易總價,向地政機關申報,使公務員登載於職務上所掌之相關公文書內,構成使公務員登載不實罪
    法院認定王姓投資客明知申報之不動產買賣成交案件交易資訊實質上並非真正,仍以該不實之事項向地政機關申報,使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之相關公文書內,自與刑法第214條之犯罪構成要件相當。核王姓投資客所為,係犯刑法第214條之使公務員登載不實罪,處有期徒刑貳月(如易科罰金,以新臺幣壹仟元折算壹日),尚未定讞。


  • 結論:由這個案例可知,目前法院見解認為:
  1. 地政機關辦理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄,僅須形式上審核申報人之身分無誤後即應予受理,對於申報人申報之不動產買賣成交案件交易資訊是否真正,並無實質審查之責。又各主管機關係於申報人完成申報登錄後,方進行抽查核對登錄資料之正確性,尚非實質審查。
  2. 倘行為人明知申報之不動產買賣成交案件交易資訊實質上並非真正,仍以該不實之事項向地政機關申報,使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之相關公文書內,係犯刑法第214條之使公務員登載不實罪。
  • 資料來源
    最高法院106年度台上字第2164號刑事判決。         
    臺灣高等法院105年度上訴字第2754號刑事判決。      
    臺灣新北地方法院103年度訴字第1316號刑事判決。
    臺灣新北地方法院106年度易字第453號刑事判決。
    內政部101年9月7日台內地字第1010296604號函。
    法務部101年7月2日法檢字第10100124160號函。
    內政部106年7月5日台內地字第1061304880號函。
  • 「有關不動產成交案件實際資訊申報登錄有無刑法第214條規定適用疑義1節,依法務部101年7月2日法檢字第10100124160號函略謂『…依最高法院73年度臺上字第1710號判例意旨,刑法第214條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪,須一經他人之聲明或申報,公務員即有登載之義務,並依其所為之聲明或申報予以登載,而屬不實之事項者,始足構成,若其所為聲明或申報,公務員尚須為實質之審查,以判斷其真實與否,始得為一定之記載者,即非本罪所稱之使公務員登載不實。是以,申報人登錄不實,是否該當刑法第214條之罪責,端視公務員對於申報事項有無實質審查義務而定。…』依實價登錄制度之立法意旨觀之,主管機關對申報人申報登錄資料並無實質審查之義務,又各主管機關係於申報人完成申報登錄後,方進行抽查核對登錄資料之正確性,尚非實質審查,故申報不實之法律效果及是否屬資料提供者構成該刑責,請依法務部上開號函意旨辦理。」(內政部101年9月7日台內地字第1010296604號函)
  • 「刑法第210條規定『偽造、變造私文書,足以生損害於公眾或他人者,處5年以下有期徒刑。』本罪之偽造,係指無制作權者制作虛偽私文書而言,是以,偽造私文書,係指假借他人名義,而制作在外型上足以使人認為係出自作成名義人之具有部真實性之私文書。申報人登錄之資訊不實時,其並非無制作權人,尚難論以偽造私文書罪責。又依最高法院73年度臺上字第1710號判例意旨,刑法第214條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪,須一經他人之聲明或申報,公務員即有登載之義務,並依其所為之聲明或申報予以登載,而屬不實之事項者,始足構成,若其所為聲明或申報,公務員尚須為實質之審查,以判斷其真實與否,始得為一定之記載者,即非本罪所稱之使公務員登載不實。是以,申報人登錄不實,是否該當刑法第214條之罪責,端視公務員對於申報事項有無實質審查義務而定。」(法務部101年7月2日法檢字第10100124160號函)

凶宅為物之瑕疵,無論賣方是否明知,不能免除其擔保責任

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  • 判決摘要:

林姓買家以新臺幣955萬元,向吳姓賣家購買某房地,嗣後經由鄰居口中得知曾有人於房屋內自縊死亡,始知其為凶宅,因而大為震驚,心生畏怖。林姓買家遂先向吳姓賣家主張解除契約請求返還價金,又起訴併請求減少價金。一審法院認定吳姓賣家應負瑕疵擔保責任,應賠償238萬5仟元。二審法院亦認定吳姓賣家應負瑕疵擔保責任,且不能解約,但因請求權時效消滅,所以不必賠償。三審法院認定二審既然已認定吳姓賣家應負瑕疵擔保責任,惟對於如解約對吳姓賣家有何損害?數額如何計算、多少?均未予調查審認,二審即遽認不得解約,實嫌速斷。於是將二審判決廢棄並發回

最後結果如何,讓我們一起看下去……

  • 故事經過

買賣過程
吳姓賣家於民國95年11月2日,以新臺幣(下同)955萬元,將其所有坐落臺中市房地(下稱「該房地」)出賣予林姓買家,並訂立不動產買賣契約,其第16條約定:「買賣標的在賣方持有產權期間,主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生,賣方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故情事之情事。嗣後買方發現所言不實,賣方同意無條件解除契約恢復原狀。」,隨後雙方就本件買賣辦理所有權移轉登記完畢,並給付全部價金。

※發現凶宅及提告過程
林姓買家嗣後於100年9月間自鄰居口中得知,約於90年至92年間曾有外勞在該房地內自縊死亡,始知該房地為凶宅,因而大為震驚,心生畏怖。事後回想才瞭解何以自購得該房地後,始終無法順利出租該房屋之原因,而認為受有損害。

林姓買家覺得受騙,遂對吳姓賣家提起民事訴訟,先位聲明請求返還減少之買賣價金477萬5千元,備位聲明主張解約而請求返還買賣價金955萬元。

後來林姓買家取得消防局函文所檢附救護紀錄表等資料顯示,該房地曾於90年9月4日發生外勞瑪麗亞小姐在屋內上吊身亡事件,確認該房地確曾於90年間發生非自然死亡事件,而主張受有損害。

※訴訟過程
訴訟過程中,吳姓賣家之答辯理由:

  1. 吳姓賣家援引雙方所簽訂的契約第16條約定:「買賣標的在賣方持有產權期間,主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生,賣方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故情事之情事。嗣後買方發現所言不實,賣方同意無條件解除契約恢復原狀。」,因而吳姓賣家主張該房地發生非自然身故一事,非在吳姓賣家產權持有期間內,即無上開約款之適用
  2. 吳姓賣家答辯不知悉非自然身故之事件,故主張其不負瑕疵擔保責任云云。

※判決結果:

(一)一審法院判決結果:吳姓賣家應給付林姓買家新臺幣貳佰參拾捌萬伍仟元。
一審判決理由概要

  1. 法院認為只要在該房地內發生非自然身故事件,即屬凶宅,屬於物之瑕疵
    該房地雖係於90年9月4日始發生非自然身故事件,並非於吳姓賣家持有產權期間所發生,惟該非自然身故事件已足使該房地成為一般社會大眾所認定之凶宅,具備價值上之瑕疵,此一瑕疵並不因為該房地移轉於吳姓賣家甚或林姓買家所有而有所補正
  2. 法院認為出賣人主觀上無論是否知悉是凶宅,均應負物之瑕疵擔保責任
    出賣人物之瑕疵擔保責任,其規範上係屬法定無過失責任,即不以具有可歸責於出賣人之事由者為限,縱物之瑕疵發生並不可歸責於吳姓賣家,吳姓賣家仍應負物之瑕疵擔保責任,而對林姓買家負責。因此,吳姓賣家縱主張其主觀上並未知悉該房地具有凶宅之瑕疵,惟此並不解免吳姓賣家所應負之物之瑕疵擔保責任。依上,該房地於移轉於林姓買家時,已存有「凶宅」瑕疵,吳姓賣家自應負瑕疵擔保責任。
  3. 法院參考估價師公會鑑價結果,認定凶宅造成交易減損額約為正常價格之百分之25
    法院參考估價師公會就該房地為鑑價結果,認為其正常價格為982萬元,惟如考量發生「兇宅」事件後,則將造成買賣交易減損額約為正常價格之百分之25。故本件瑕疵之計算應以即238萬7500元為減少價金之判斷標準,應予准許。

(二)二審法院判決結果:廢棄一審判決,即林姓買家之請求賠償為無理由,不必賠償。
二審判決理由概要

  1. 法院認為不論出賣人是否明知該事實,均不能免除物之瑕疵擔保責任
    社會大眾對曾經發生非自然死亡之「凶宅」建物,大多存有嫌惡畏懼之心理,除對居住品質發生疑慮外,在心理層面上更有相當程度之負面影響。因此,非自然身故情事之不動產,均會造成交易價格低落。故屋內是否曾發生有人自殺致死之情事,乃屬房屋交易之重要資訊,並影響其交易價值甚鉅,應認係屬交易上重大瑕疵而屬出賣人物之瑕疵擔保責任範圍,故不論出賣人是否明知該事實,均不能免除物之瑕疵擔保責任
  2. 法院認為契約中雖有載明賣方持有產權期間之凶宅告知義務,但不因此當然排除買方於發現瑕疵時,得解除契約或請求減少價金之權利
    該房屋於90年9月4日確曾發生外勞在其內自殺死亡之情事,即屬「凶宅」,已構成物之瑕疵。吳姓賣家雖援引契約第16條「買賣標的在賣方持有產權期間,主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生,…」之約定,抗辯該房地發生非自然身故乙事,非在吳姓賣家持有產權期間內,即無上開約款之適用,且吳姓賣家亦不知悉該非自然身故之事件云云。惟該合約第16條之約定內容,並不當然排除買方(即被上訴人)於發現瑕疵時,得解除契約或請求減少價金之權利
  3. 法院認為非自然身故之情事發生並非在吳姓賣家持有產權之期間,無論吳姓賣家主觀上是否知悉,仍應負之物之瑕疵擔保責任
    該房地之非自然身故事件並非發生於吳姓賣家持有產權之期間,而認無契約第16條約定之適用,然此不能免除吳姓賣家應負物之瑕疵擔保責任。因此,吳姓賣家縱主張其主觀上並未知悉該房地具有凶宅之瑕疵,惟此並不解免吳姓賣家所應負之物之瑕疵擔保責任
  4. 法院認為林姓買家請求減少買賣價金時點,已逾除斥期間,故請求為無理由
    又林姓買家遲於101年3月12日始向吳姓賣家主張之價金減少請求權,其已逾除斥期間(100年12月11日止即屆滿5年),該請求權已因5年除斥期間之經過而消滅。是林姓買家不得向吳姓賣家主張請求減少買賣價金。
  5. 法院認定本件如以凶宅所受損害為由而主張解約,對吳姓賣家顯失公平,故不允許
    該房地固發生自殺事件而屬凶宅,致減損市場成交價格百分之25,惟仍具有市場成交價格百分之75之價值。如解除該契約對吳姓賣家顯失公平,應認林姓買家不能取得單方之解除權。

(三)三審法院判決結果:廢棄二審判決關於駁回林姓買家的解約返還價金請求權之部分。
三審判決理由概要

二審法院既已認定吳姓賣家應負物之瑕疵擔保責任,亦認定該瑕疵對林姓買家之損害為238萬7500元,惟二審法院對於該契約如解除對吳姓賣家有何損害?其損害如何計算、多少?均未予調查審認,即遽認如解除該買賣合約對吳姓賣家顯失公平,而為林姓買家之主張解約返還價金請求權之訴為不利之判決,實嫌速斷。

(四)發回二審法院結果:雙方和解並撤訴。

※最後結果:林姓買家於101年3月12日提起訴訟,雙方於103年7月8日和解收場。


結論由這個案例可知,目前法院見解認為:
  1. 非自然身故事件已足使該買賣房地成為一般社會大眾所認定之凶宅,具備價值上之瑕疵,此一瑕疵並不因為該買賣房地移轉於買受人甚或出賣人所有而有所補正。
  2. 契約第16條雖有:「買賣標的在賣方持有產權期間,主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生,賣方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故情事之情事。嗣後買方發現所言不實,賣方同意無條件解除契約恢復原狀。」之約定,並不當然排除買受人於發現系爭房地有非自然身故情事之瑕疵時,得依民法第354條及第359條行使解除契約或請求減少價金之權利。
  3. 縱該買賣房地之非自然身故事件並非發生於出賣人持有產權之期間,然此亦不能免除出賣人應負民法第354條物之瑕疵擔保責任。
  4. 出賣人縱主張其主觀上並未知悉該買賣房地具有凶宅之瑕疵,惟此並不解免出賣人所應負之物之瑕疵擔保責任。

※資料來源:

臺灣高等法院臺中分院103年上更(一)字000017號民事判決。
最高法院103年度台上字第960號民事判決。       
臺灣高等法院臺中分院102年度上字第233號民事判決。 
臺灣臺中地方法院101年度重訴字第130號民事判決。





投資客隱瞞凶宅資訊轉賣,遭判刑一年二個月

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  • 判決摘要

投資客以市價半折購得凶宅,在購入凶宅後,隨即以市價賣出該屋,法院認為投資客知悉該屋為凶宅,「凶宅資訊為影響該屋交易價值之重大訊息,依誠實信用原則,投資客負有告知義務,雖然標的現況說明書第18項載明:「本建築改良物專有部分(含增改建)於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事?」之文字記載,但不因為有此記載而免除其告知義務。法院因此認定投資客以低價購買凶宅後,隱匿凶宅訊息,轉手市價賣出,以賺取高額差價,嚴重違反交易誠信原則,對買方造成財產損害,構成詐欺罪故事原委如何?讓我們一起看下去…

  • 故事經過

吳姓屋主等擁有坐落在新北市光華街房屋(下稱光華街凶宅),於民國100年間吳姓屋主之配偶在屋內自殺死亡,因吳姓屋主等無資力繼續繳納房屋貸款,於102年1月間上台灣兇宅網站,表示「凶宅燒炭自殺」擬出售光華街凶宅。

夏姓投資客得知上情後,將此訊息告知友人陳姓投資客,2人即共同基於意圖為自己不法之所有之犯意聯絡,以低價購買光華街凶宅後,隱匿凶宅訊息以市價賣出,藉以賺取差價之違反誠信原則交易方式,由陳姓投資客出面與吳姓屋主洽談光華街凶宅之出售價格,達成由陳姓投資客以新臺幣(下同)200萬元作為買受光華街凶宅之共識,陳姓投資客將上情告知夏姓投資客,夏姓投資客亦同意以上開200萬元價金,向吳姓屋主等買受光華街凶宅,並由夏姓投資客出資195萬元,陳姓投資客則出資5萬元,雙方本來約定扣除利息成本之後的利潤一人一半。

再由陳姓投資客出面以其名義於102年2月26日在夏姓投資客之公司辦公室,經由夏姓投資客所介紹與委託的廖代書,為彼等人辦理光華街凶宅之買賣簽約事宜,出賣人吳屋主在簽約前已明確告知欲出售之標的物為凶宅,其妻死在屋內,並在不動產買賣契約書第14條特別約定事項第2 款明確載明:「本屋無海砂、輻射情形,惟有非自然死亡情事為買方認知同意買購。」等情,陳姓投資客則向夏姓投資客拿取第一期簽約款20萬元交給吳屋主,剩下之購屋款180萬元原本夏、陳2人要以光華街凶宅向銀行抵押貸款,但銀行以前開不動產買賣契約書第14條特別約定事項第2款,已有明確載明該屋是凶宅之情而不願貸款。

夏姓投資客因此連繫其所認識之民間金主吳姓金主,並告知有房屋之買受人陳姓投資客,欲以上開房屋抵押向吳姓金主借款330萬元,吳姓金主在不知上開房屋為凶宅之情下,評估後認為該屋有此價值,就於102年3月間(3月28日之前)的某2日,與夏、陳姓投資客在台○銀行松山分行碰面,並分2次共交付330 萬元預扣利息後之餘額現金給夏姓投資客,夏姓投資客則將其中的180萬元,做為交付購買光華街凶宅尾款之用,其餘剩下的款項則留為己用。

陳姓投資客於102年3月28日登記取得該屋所有權後,夏與陳2人隨即於102年6月間,隱匿該屋為凶宅訊息與陳姓買方為該屋買賣交易,致使陳姓買方不知該屋為凶宅,對於是否購買該屋及該屋價格陷於錯誤,同意以400萬元價格購買,而於102年6月12日簽約付簽約款,並於102年6月28日辦理移轉所有權登記完畢,102年7月3日付清尾款予履約信託專戶,該履約信託專戶之銀行-第○商業銀行桃園分行即於102年7月3日匯款330萬元至吳姓金主在台○銀行松山分行的帳戶,第○商業銀行桃園分行再於102年7月8日匯款597642元至陳姓投資客在永○銀行新泰分行的帳戶,陳姓投資客分別於102年7月8日與9日以臨櫃提款或提款機提款之方式,共提領417,742元,陳姓投資客即於102年7月9日攜帶所提領的款項,至夏姓投資客位於板橋區文化路之辦公室與其結帳,並交付上開款項中的部分現金給夏姓投資客。

夏姓投資客結算本件購屋再賣屋的相關成本、利息等費用後,夏姓投資客共取得售屋不法差價達200萬元中的160萬元(售屋不法價差計算方式:出售光華街凶宅給陳姓買方400萬元-向吳姓屋主等購屋成本200萬元=售屋利潤200萬元),陳姓投資客所取得之款項,加上夏姓投資客同意抵銷之前陳姓投資客積欠其的款項,陳姓投資客所取得之售屋利潤則為40萬元。

陳姓投資客為避免將來稅捐單位查到其有財產交易所得200萬元要被課稅,就要求夏姓投資客簽立書面,以實際拿到的利潤成數做為將來被課稅的依據,夏姓投資客僅同意簽立其與陳姓投資客各需負擔稅捐一半的書面,內容為:「本人夏○○與合夥人陳○○,共同合夥投資新北市○○區○○街○○巷○○號乙案,如今結案,所得利潤及稅金均對半拆帳,財產交易所得稅於稅單下來之後,雙方各付二分之一,恐口說無憑特立此約,雙方各執一份。立書人:夏○○、陳○○。中華民國102年7月9日」之合約書。嗣於102年11月底,陳姓買方經人告知該屋為凶宅,經查證後,始知悉受騙

案經陳姓買方告訴臺灣新北地方法院檢察署檢察官偵查起訴。

  • 判決結果

陳姓投資客部分:因共同詐欺取財,一審判處有期徒刑拾壹月。二審判處有期徒刑十月,緩刑三年確定

夏姓投資客部分:因共同詐欺取財,一審判處有期徒刑一年二月

  • 資料來源

臺灣高等法院104年度上易字第1226號刑事判決。

臺灣新北地方法院103年度自字第29號刑事判決。       

臺灣新北地方法院105年度易字第774號刑事判決

製作不實價金契約供貸款,代書遭判刑三年定讞

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  • 判決摘要

蔡姓買家以380萬元購買房屋,為提高貸款額度,與張姓代書、翁姓銀行行員偽造買賣價金為480萬元之不動產買賣合約書(偽造陳姓賣方之印文),提高契約上的房屋買賣價金,以向銀行申請較高的房屋貸款。

法院認定蔡姓買家構成行使偽造私文書罪,遭判刑三個月定讞。張姓代書與翁姓銀行行員,共同以偽造私文書、所製作登載不實之不動產鑑估報告書,向銀行申請較高額之房屋貸款,使銀行誤以為該房屋價值較高,而同意核撥較高額的房屋貸款,法院認定張姓代書與翁姓銀行行員成立偽造變造私文書罪、業務上文書登載不實罪、行使偽造變造或登載不實之文書罪等罪,張代書遭判刑三年定讞,翁姓銀行行員遭判刑4年定讞。故事原委如何?讓我們一起看下去…

  • 故事經過

張代書自民國85年間起以代書為業,因業務往來,結識任職於聯○銀行承辦房屋貸款業務之銀行職員翁姓行員。張代書於95年11月間,受蔡姓買家委託代為辦理以380萬元購買一新北勢三峽鎮建物,因蔡姓買家希望能向銀行申請到380萬元的全額貸款,張代書得知聯○銀行當時推出三大仲介專案(即X房屋、Y房屋、Z房屋三大仲介買賣房屋之貸款案授權由分行自行辦理估價,無庸經總行進行鑑價),認為有機可趁。張代書與翁姓行員、蔡姓買家意圖為自己及第三人不法之利益、行使偽造私文書之犯意聯絡,為使得貸款金額達到380萬元以上,經蔡姓買家同意授權,由張代書、翁行員將他人的不動產買賣合約書影本,以手寫塗改物件編號欄…,並在該不動產買賣合約書之買方簽章欄簽署「蔡○○」暨蓋用「蔡○○」印章而將買方改為蔡姓買家,再利用陳賣方為辦理系爭房地過戶登記事宜而交付之「陳○○」印章,逾越陳賣方之授權範圍,在該不動產買賣合約書暨附表一(交款紀錄)之買賣價金總金額欄、賣方簽章欄接續偽簽「陳○○」署名共2枚暨盜蓋「陳○○」印章印文共6枚而將賣方改為陳○○等不實內容,偽造高於實際成交金額之480萬元不實價格,出售系爭建物予蔡買方之私文書,再由具犯意聯絡之翁姓行員於95年11月23日在其業務上製作之聯○銀行不動產鑑估報告書上,違背職務,將系爭建物價值高估為477萬5,847元而為不實登載。

張代書於95年12月4日連同前開偽造之不動產買賣合約書暨附表一(交款紀錄)持以向翁姓行員任職之聯○銀行東門分行提出房屋貸款440萬元、個人理財性貸款40萬元申請而行使之,足生損害於文書名義人陳賣方、○○房屋、信○地政士聯合事務所、章○○(簽約代書)、賴○○(經紀人),並使聯○銀行誤認蔡姓買家確係透過○○房屋仲介而以480萬元之價格購入該不動產,誤以為該不動產具有該偽造買賣契約書上所載之客觀價值,認蔡姓買家有此還款能力,且符合聯○銀行三大仲介專案貸款之條件,因而陷於錯誤,於95年12月6日同意核撥房屋貸款380萬元、個人理財性貸款40萬元予蔡姓買家,致生損害於聯○銀行之財產及對客戶信用評估之正確性

聯○銀行因而將貸款金額核撥至蔡姓買家帳戶內,扣除轉帳至陳賣方帳戶以支付房地價金、銀行收取之開辦費及手續費用(合計1萬300元)、保險費(2,431元)外,餘款105萬元由蔡姓買家、張代書、翁姓行員全數提領,張代書分得12萬元(即核貸金額2%)。

  • 判決結果
  1. 蔡姓買家:因行使偽造私文書,經判處有期徒刑三月定讞。
  2. 翁姓行員:所涉違反銀行法部分,經判處有期徒刑三年二月,共8罪,應執行有期徒刑4年定讞。
  3. 代書:共同銀行職員翁行員意圖為自己及第三人不法之利益,而為違背其職務之行為,致生損害於銀行之財產,處有期徒刑三年定讞。
  • 資料來源

最高法院103年度台上字第1613號刑事判決。

最高法院101年台上字002533號刑事判決。

臺灣高等法院102年度上訴字第2207號刑事判決。

臺灣高等法院100年度上訴字第2604號刑事判決。

臺灣臺北地方法院101年度訴字第49號刑事判決。

臺灣臺北地方法院99年度訴字第628號刑事判決。

臺灣臺北地方法院98年度訴字第1582號刑事判決。