公證租約約定5倍房租之懲罰性違約金,法院裁定得逕為強制執行

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故事摘要

租賃雙方就租約約定:「月租金3萬元,及於期滿後房客不交還房屋,自租賃期滿翌日起,房客應支付房東房租5倍計算之違約金」,並經租約公證。嗣租期屆滿後,房客不願搬遷,房東向法院聲請對林姓房客核發執行命令,命其按月給付房東15萬元違約金,房客認為違約金過高而不服,遂向上級法院提出抗告。

結果如何,讓我們一起看下去……

  • 故事經過

鄭姓房東與林姓房客就臺北市○路○號○樓房屋(下稱系爭房屋)及停車位,於91年3月開始有租賃關係。雙方於民國96年3月27日,續約簽訂定期租賃契約(下稱系爭租約),約定:「租金每月新臺幣(下同)3萬元,租賃期限自96年4月1日起至同年9月30日止,租賃期間林姓房客不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓,或以其他變相方法由他人使用房屋;租賃期滿應將系爭建物遷讓交還,不得請求遷移費或任何費用;林姓房客如於終止租約或租約期滿後不交還房屋,自終止租約或租賃期滿翌日起,林姓房客應支付鄭姓房東房租5倍計算之懲罰性違約金(下通稱系爭違約金)」。

嗣後雙方持系爭租約辦理公證,於系爭公證書第4條關於「約定逕受強制執行者其意旨」,載明:「承租人給付如契約所載之房屋租金或違約金,即於期限屆滿交還如契約所載之房屋,出租人返還保證金,如不履行時,均應逕受強制執行。」。

詎系爭租約期限屆滿後,林姓房客仍繼續使用系爭建物不願搬遷,鄭姓房東只好以系爭公證書為執行名義,向士林地院以系爭強制執行事件,要求林姓房客遷出系爭建物,並給付逾期搬遷之系爭違約金。

士林地院旋對林姓房客核發執行命令,命其於收受該命令後十五日內,自96年10月1日起至搬遷房屋日止,每月給付相對人新台幣(下同)十五萬元。詎林姓房客認為違約金過高而提出聲明異議,經士林地院駁回其異議之聲明。

林姓房客不服地院之裁定,遂向臺灣高等法院提起抗告。臺灣高等法院,嗣以:「……兩造間之房屋租賃契約既係約定每月租金三萬元,則按房租五倍計算之違約金即係每月十五萬元。又兩造間之房屋租賃關係已於九十六年九月三十日期滿終止,則相對人主張再抗告人自九十六年十月一日起至搬遷房屋日止,每月應給付違約金十五萬元,並聲請強制執行,應屬有據等詞」,爰維持士林地院所為之裁定,駁回林姓房客之抗告。

林姓房客不服高院之裁定,遂又向最高法院提出再抗告。

  • 最高法院裁定結果:再抗告駁回。(即法院命林姓房客自96年10月1日起至搬遷房屋日止,每月應給付鄭姓房東違約金十五萬元之執行命令合法。)
  • 最高法院裁定理由
  1. 查依公證法作成之公證書,如於證書上載明應逕受強制執行,並以債權人之請求係以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者,即得作為執行名義。
  2. 違約金之給付,約定應逕受強制執行者,應將其違約事實及違約時應給付金額,於公證書載明。故公證書上關於違約金之給付,如已將其違約事實及違約時應給付金額,載明於公證書上,即得作為執行名義
  3. 本件系爭公證書上關於違約金之給付,已載明其違約事實及違約時應給付金額,執行法院據以強制執行,自無不當。
  4. 至於相對人所請求之違約金金額是否過高,乃屬實體上之問題,應由再抗告人另外提起訴訟解決,尚非執行程序所能審究。原法院為再抗告人不利之裁定,經核於法並無違誤。

  • 資料來源
    最高法院99年度台抗字第882號民事裁定
    臺灣高等法院99年度抗字第1093號民事裁定
    臺灣士林地方法院99年度執事聲字45號