借51名親友名義投資房地產並逃漏稅捐17億,房仲夫妻各遭判刑四年

2016-04-03 16.19.25


臺北市黃姓房仲夫妻,為分散其個人年度所得,以規避綜合所得稅之累進稅率,藉以逃漏應納之綜合所得稅,竟借用51名親友名義作為經營買賣、出租不動產事業之不動產登記名義人,逃漏92年度至100年度應合併申報繳納之綜合所得稅總計17億餘元。案經檢察署檢察官偵查起訴,夫妻兩人於106年9月6日遭一審法院各判刑四年。
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  • 故事經過

臺北市黃姓房仲原係不動產交易經紀人,自民國92年間起,見國內房地產價格大幅上揚,認有利可圖,即經營從事買賣、出租不動產事業,並由其配偶郭○○負責買賣、出租不動產之資金調度、帳務記錄、不動產標的買賣、租賃管理、價金支付、繳付銀行貸款及報稅等事宜,另以2萬元至4萬5千元不等之月薪僱用劉○○等人(劉○○等人所涉共同以不正當方法逃漏稅捐犯行,均業經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官為緩起訴處分)處理買賣、出租不動產之相關業務。

黃姓房仲夫妻知悉我國綜合所得稅係採累進稅率制(即隨課稅所得額的增加而提高稅率級距,亦即課稅所得額越小,稅率越低,課稅所得額越大,稅率也逐級遞增),且均知悉個人以營利為目的而為經常性且繼續性持續從事買賣、出租不動產之經濟活動,已係稅法上之營利事業,故其買賣、出租不動產之交易所得,由營利事業分配或歸予投資個人時,應以營利所得,計入當年度之綜合所得總額,申報綜合所得稅。

黃姓房仲夫妻於92年間起至100年止為分散黃姓房仲個人年度所得,以規避綜合所得稅之累進稅率,藉以逃漏應納之綜合所得稅,竟陸續以直接邀約或透過他人介紹,且事前明示或事後給予每次出借其個人名義擔任一件不動產之登記名義人即給付2萬元至3萬元不等之報酬,或補貼生活費、過節送禮金、禮品、不定時參加尾牙春酒摸彩抽獎(人人有獎,獎金自3千元至1萬元不等,若出借名義人兼有黃姓房仲夫妻之員工身分,則獎金為1萬元至3萬元不等)、免費招待出國旅遊,或提供仲介、裝潢、銷售商品等增加業績機會之方式,徵得51名親友同意,由該51名親友出借名義作為黃姓房仲經營買賣、出租不動產事業之不動產登記名義人,並由該51名親友分別於某銀行申設銀行帳戶,並將聯絡電話及通訊地址均填寫實質由黃姓房仲夫妻所申請使用之室內電話及住處,待上開金融帳戶設立完成,前開51名親友再將存摺、印鑑、提款卡等帳戶資料均交付郭姓配偶保管。

由黃姓房仲透過各地之房屋仲介業者,在臺北市、新北市等精華地段物色具投資價值之物件後,向賣主議價、支付斡旋金,待賣主同意出售後,黃姓房仲即指示51名親友中選定其中一人作為該不動產所有權之登記名義人

嗣黃姓房仲於前開登記於51名親友名下之不動產已尋得買主出售或承租人承租而有交易所得之應申報當年度綜合所得稅時,即由郭姓配偶或囑咐出借名義人或委託記帳業者填寫綜合所得稅申報書,將此等實質歸屬由黃姓房仲享有,而應屬黃姓房仲之「營利所得」據以申報各年度綜合所得中之不動產出租、出售所得,隱藏分散成出借名義人當年度之「財產交易所得」名目,向稅捐機關申報為出借名義人當年度綜合所得之不正當方法,致使稅捐稽徵機關無法由前揭經黃姓房仲安排透過「利用他人名義買進不動產並登記為所有權人後再行出售或出租之不動產交易行為」之登記外觀核課正確之所得稅,進而達到逃漏稅捐結果。黃姓房仲夫妻即共同以此「利用他人名義分散所得」之不正當方法,逃漏其等於92年度至100年度應合併申報繳納之綜合所得稅總計1,712,818,104元。

※案經法務部調查局臺北市調查處報請臺灣臺北地方法院檢察署檢察官偵查起訴。

  • 判決結果:黃○○、郭○○共同犯稅捐稽徵法第41條之逃漏稅捐罪,各處有期徒刑肆年
  • 犯罪所得:被告黃○○、郭○○2人共同所逃漏之其等於92年度至100年度應合併申報繳納之綜合所得稅總計1,712,818,104元,因稅捐機關就此部分,依法仍應對納稅義務人即被告黃○○、郭○○核課補徵,甚至進行裁罰


  • 資料來源:
    臺灣臺北地方法院102年度金重訴字第3號刑事判決(判決日期106年9月6日)。

擅自轉貼他人圖文於臉書 員工及雇主均構成侵害著作權重製罪

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A公司員工擅自複製B公司臉書粉絲團的圖文,並將圖文編輯後再上傳到A公司臉書粉絲團,該名A公司員工及A公司均構成侵害著作權重製罪。

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  • 故事經過
    顏姓員工於民國101年8月至103年7月間受雇A公司,擔任行銷企劃部門之員工,聽從主管指示負責經營維護該公司之Facebook(即臉書)粉絲團網頁。

顏姓員工於102年6月26日至同年8月23日之期間內,在A公司內,以電腦連接網際網路方式連線至B公司臉書粉絲團,將該粉絲團之圖文下載到電腦,重製後上傳至A公司臉書粉絲團。顏姓員工僅分享該訊息,並未更動任何字句,也保留B公司原臉書之連結,即標明來源及出處,並未刻意隱藏,亦未以著作權人身分自居,更未將特定產品與圖片進行連結。

嗣經B公司發覺,報警處理,循線查獲上情。

※案經B公司告訴暨內政部警政署保安警察第二總隊移送臺灣高雄地方法院檢察署檢察官偵查起訴及追加起訴。

  • 判決結果A公司員工擅自以重製之方法侵害他人之著作財產權,處拘役肆拾日,如易科罰金,以新臺幣壹仟元折算壹日。A公司,其受雇人因執行業務犯擅自以重製之方法侵害他人之著作財產權罪,科罰金新臺幣拾貳萬元。

判決理由摘要

法院認為顏姓員工未經B公司同意或授權,逕自將B公司享有著作權之圖文,予以複製下載再張貼在A公司臉書網站上,有以重製、公開傳輸方式侵害他人著作權之客觀事實及主觀犯意,已可認定

法院認為縱使B公司之圖文著作,與A公司之商業產品並無關聯,然顏姓員工未經授權,將B公司臉書之圖文下載後再張貼在A公司臉書網站上,已屬重製行為,並不因是否造成商業競爭,抑或是否損及B公司商機之營業利益等,而有所不同。

法院認為顏姓員工既為臉書之實際管理者,引用他人圖文,對於是否經授權、有無侵權,依前揭電子郵件內容,顯應已知悉必須經得授權,況A公司亦有法務人員,顏姓員工要引用他人之圖文,是否談妥授權再為之,若有疑慮,亦可請教法務。是顏姓員工既有與其他公司商談授權之經驗,對於欲下載他人圖文著作須經授權乙事,自無從推以不知。復以顏姓員工係大學畢業,對於尊重他人之智慧財產權亦應有相關之認識,明知並未取得著作權人之同意或授權,擅自重製圖文,再刊登於A公司粉絲專頁供不特定人上網瀏覽,顯係明知而決意為上開重製及公開傳輸圖片之不法行為,尚難謂其無侵害著作財產權之故意。是顏姓員工未取得授權及支付對價即逕予利用圖文之行為,顯已危及B公司之潛在授權利益,雖A公司係販售A產品,此部分與B公司所行銷之B公司商品是否互相競爭無涉。

業主為事業之主體者,應負擔其所屬從業人員於執行業務時,不為違法行為之注意義務,是處罰其業務主乃罰其怠於使從業人員不為此種犯罪行為之監督義務(最高法院92年度台上字第2720號判決要旨參照)。本案顏姓員工於前揭時間,既在A公司擔任企劃部門之員工,負責維護經營A公司之粉絲團臉書網頁,而為上開重製及公開傳輸附件圖文之行為,即屬執行業務,並侵害告訴人之著作權,A公司疏未就顏姓員工之行為進行管理監督,自應依上開規定,負監督不周之法律責任


資料來源:

臺灣高雄地方法院刑事判決105年度智易字第13號

臺灣高雄地方法院刑事判決106年度智易字第11號

房東與房客串通低報租金,遭判刑四個月

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陳姓房東及另三位共有人,將位於臺南市○區○路204號之房屋出租予「○○公司」。房東竟為逃漏稅捐,要求承租方公司配合簽訂二份租賃契約,一份記載房屋租金每月24萬5千元,另一份記載租金每月15萬元,以此製作內、外帳之不正當方式,向稅捐機關申報月租金15萬元,先後逃漏稅捐共1萬餘元。嗣經法院認定陳姓房東違犯稅捐稽徵法第41條之以不正當方法逃漏稅捐罪,判刑4個月。

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  • 故事經過:
    陳姓一家四口為位於臺南市○區○路204號房屋(下稱本件房屋)之共有人。四人自民國90年10月10日起,即將本件房屋出租予承租方○○公司(下稱承租方公司),雙方約定每月租金新臺幣(下同)24萬5千元,並由共有人中之一的陳姓房東代為受領租金。

簽約當日,除了陳姓房東,現場還有其他兩位共有人及其鄭姓母親(拿印章到簽約現場)在場,但約定由陳姓房東擔任出租人並代為收取租金。另承租方公司則由門市開發人員劉先生代理公司簽約。

詎料,陳姓房東為了少繳一些綜合所得稅,竟當場要求承租方公司劉先生,配合製作租約日期相同但月租金各為24萬5千元及15萬元的兩份租約。承租方公司劉先生為了要租到本件房屋,遂答應陳姓房東之要求,配合製作月租金額不同之二份房屋租賃契約書,其內容均有其他共有人蓋章同意由陳姓房東代為受領月租金。

嗣後,由承租方公司申報每月租金15萬元,然後幫陳姓房東代扣繳10%之租賃所得稅,陳姓房東遂先後於91年5月及92年5月間,虛偽記載本件房屋租金按月計收15萬元,而每月短報租金9萬5千元,並以此不實標準,按年以多報少之方法分別填具各該年度之綜合所得稅申報書,持向稅捐稽徵機關申報各該年度之綜合所得稅。以此製作內、外帳之不正當方式,逃漏稅捐共1萬0,022元(計90年度逃漏2,009元、91年度逃漏8,013元),足生損害於稅捐稽徵機關對於稅捐稽查之正確性。

案經鄭姓母親告發由臺灣臺南地方法院檢察署檢察官偵查後聲請簡易判決處刑。

  • 判決結果:陳姓房東連續納稅義務人以不正當方法逃漏稅捐,處有期徒刑肆月,如易科罰金,以參佰元折算壹日。

※判決理由摘要

  1. 被告以不正當方法逃漏稅捐即構成犯罪,不因該租金係其代收而受影響
    被告陳姓房東雖辯以租金係交由其母,惟本件租賃契約書已載明由被告陳姓房東代收,自得決定將租金轉交他人,況陳姓房東既然清楚知悉實際租賃所得,卻於申報綜合所得稅時,逕以多報少之方式申報租金,而其申報租金所得,恰與前開其中一份租賃契約書所載租金數額相符,在在足以證明被告陳姓房東實係故意以登載內、外帳之不實契約書藉以短報租賃所得之方法而達逃漏稅捐之結果,是被告陳姓房東上開犯行,應堪認定。
  2. 被告並未在遭告發前將稅款補繳完畢,自無從依法律規定而獲免刑
    稅捐稽徵法第48條之1第1項規定「納稅義務人自動向稅捐稽徵機關補報並補繳所漏稅款者,凡屬未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件,左列之處罰一律免除;其涉及刑事責任者,並得免除其刑:一、本法第四十一條至第四十五條之處罰。二、各稅法所定關於逃漏稅之處罰」,顯見欲引用該條主張免除刑事責任者,須「納稅義務人」在未有人檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件,自動向稅捐稽徵機關補報並補繳所漏稅款。而在本案房屋租賃事件中,被告陳姓房東為出租人,自應以其為納稅義務人,承租方公司僅係所得稅法第88條、89條所規定之「扣繳義務人」。被告陳姓房東本身在告發人提出告發前既未將稅款補繳完畢,自無從依該條文規定而主張應獲寬典
  3. 其他共有人並無逃漏稅捐行為之分擔,故不成立犯罪
    其他共有人雖明知並同意製作二份契約書,然並非契約書製作完成後,即已觸犯稅捐稽徵法第41條之罪,仍須待各出租人於申報當年度所得時,僅申報其中一份所得,而故意隱瞞另一份所得時,犯罪始能成立。是被告陳姓房東於申報所得時,既未與其他共有人一同為之,且亦無證據證明其他共有人就被告陳姓房東自己之逃漏稅捐行為,有犯意聯絡及行為分擔,被告陳姓房東辯稱其他共有人亦應共同負責,不足採信。
  • 資料來源
    臺灣臺南地方法院94年度簡上字第55號刑事判決。
    臺灣臺南地方法院93年度簡字第1733號刑事簡易判決。

挑戰公權力連續違法重建四次 最牛的屋主遭判刑一年

2016-04-04 12.33.00

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高雄一名陳姓屋主,在其房屋後方違法增建違建,經工務局四次查報拆除,最後被移送法辦,經檢察官起訴,法院判決構成四個違法重建罪,定執行刑一年。

故事始末究竟如何,讓我們一起看下去……

  • 故事摘要:

高雄市一名陳姓屋主,未經合法申請建築執照,僱工於其房屋後方法定空地上違法增建,於105年9月13日經市政府工務局認定為違建,並於同年9月23日派工執行拆除完竣。

隨後,陳姓屋主立即僱工於原地違法重建,工務局立刻於105年9月29日發覺該違法事實,於是同年10月3日派工執行拆除完竣。詎料,陳姓屋主又立即僱工違法重建,而工務局也再次於105年10月12日發覺該違法事實,於同年10月18日再派工執行拆除完竣

沒想到陳姓屋主不死心,於拆除後沒幾天,又再次僱工於原地違法重建,但工務局也不是省油的燈,馬上於105年10月24日發現該違法事實,於同年11月11日再派工執行拆除完竣。

但陳姓屋主仍不放棄,隨後又再次僱工於原地違法重建,工務局也再次於105年12月21日發現該違法事實。鑑於陳姓屋主一再違法重建,嚴重挑戰國家公權力,這一次工務局實在是忍無可忍,於是移送地檢署偵辦,並經檢察官起訴

  • 判決結果:被告陳姓屋主構成違法重建罪應執行有期徒刑1年

被告陳姓屋主犯建築法第95條之違法重建罪,處有期徒刑2月,如易科罰金,以新臺幣1,000元折算1日;又犯建築法第95條之違法重建罪,處有期徒刑3月,如易科罰金,以新臺幣1,000元折算1日;又犯建築法第95條之違法重建罪,處有期徒刑4月,如易科罰金,以新臺幣1,000元折算1日;又犯建築法第95條之違法重建罪,處有期徒刑5月,如易科罰金,以新臺幣1,000折算1日。應執行有期徒刑1年,如易科罰金,以新臺幣1,000元折算1日。

判決理由摘要

  1. 核被告陳姓屋主所為,均係犯建築法第95條之違法重建罪。被告利用不知情之工人為上開犯行,為間接正犯。又高雄市政府工務局曾分別於105年9月13日、同年9月29日、同年10月12日及同年10月24日以處理新違章建築處分書勒令被告立即停止施工並強制拆除,足見被告先後4次違法重建之前,各經主管機關分別以前述處分書勒令其停止施工並強制拆除
  2. 然被告竟均無視處分書,分別為4次違法重建犯行,自應認被告先後4次犯行,主觀上均係另行起意所為,客觀上與查獲前犯行受一次評價之事由亦已消滅,且時間有異,犯意各別,自不得再與查獲前犯行論以接續犯,而應予分論併罰。
  3. 爰審酌被告對於依建築法規定強制拆除之建築物,無視建築主管機關之管理作為,一再違反規定予以重建,漠視建築法規保護民眾公共安全之意旨,且嚴重挑戰國家公權力,又各次重建後均未自行拆除,屢次經工務局派員以公權力強制拆除,浪費國家社會資源,犯罪情節、手段非輕,惡性重大,另考量其各次重建之面積規模、智識程度、生活狀況等一切情狀,分別依時序量處如主文所示之刑,併均諭知易科罰金之折算標準,並合併定其應執行之刑及諭知易科罰金之折算標準,以示懲儆。
  • 資料來源:
    臺灣高雄地方法院刑事106年度簡字第2399號簡易判決。
    建築法第95條:「依本法規定強制拆除之建築物,違反規定重建者,處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣三十萬元以下罰金。」

房客違建遭拆除 房東原地違法重建應負刑責

2016-04-03 16.19.25

臺北市一名萬姓房東,同意房客蓋違建,不久被市政府拆除後,房東隨後又於原地違法重建。事後遭市政府查報為拆後重建之新違章建築,案經都發局函送地檢署檢察官偵查起訴,法院認定構成違法重建罪,判處罰金新臺幣拾貳萬元,106年6月高等法院判決確定。

故事原委究竟如何?讓我們一起看下去……

  • 故事經過

臺北市一名萬姓房東,於民國102年5月間,將位於臺北市○區○路○號1樓之店面,出租予某商號房客經營眼鏡行,約定租期自102年6月6日起至103年6月5日。不久,房客於裝潢期間,發現舊有雨遮較為老舊,故請求房東同意增建新雨遮等裝潢。萬姓房東明知房客未申請建築執照,卻同意其在租屋處正面及側面外牆,以金屬鐵皮等建材,搭蓋違章建築

嗣後,於102年6月6日,房客新增違建部分,立即遭市政府違建查報隊查報為施工中新違章建築。隨後,公務員遂將強制拆除通知書張貼於現場後拍照,而完成送達程序,建管處違建處理科拆除區隊隨即於同日即時強制拆除完畢

詎料,萬姓房東明知前述違建部分,既經建管處依法強制拆除後,即不得違反規定重建。於隔年103年5月12日後開始,在未經申請建築許可及發給建築執照之情形下,竟於在原址建築物側面外牆,以金屬及不明材質等建材,再次違建伸縮式雨遮。嗣經建管處違建查報隊於104 年4月2日查報為拆後重建之新違章建築,始悉上情。

案經臺北市都市發展局函送臺北地方法院檢察署檢察官偵查起訴。

  • 判決結果:106年6月,高等法院判定萬姓房東犯建築法第95條之違法重建罪,處罰金新臺幣拾貳萬元,如易服勞役,以新臺幣壹仟元折算壹日。

判決理由摘要

  1. 違法重建罪不以「前後2次違建行為人同一」為構成要件,僅須重建人對「該地點曾有違建經依法拆除之事實」有所認識,即應成立該罪:
    (一)按建築法第95條之罪,僅須重建人對「該地點曾有違建經依法拆除之事實」有所認識,即應成立該罪。
    (二)例如承租人於租賃期間內,於樓頂平台建築違建一間,經依法拆除,知情之出租人於收回房屋後違規原地重建,該出租人仍應成立本條之罪,並不限於重建人與原建人為同一人時,始能成立,此觀該條明定:「依本法規定強制拆除之建築物,違反規定重建者」,即應負該條之刑責,並無以前後2次違建行為人同一為要件(本院94年度上易字第2048號、95年度上易字第1890號判決)。
  2. 被告房東先前同意房客違建遭拆除後,在本案建物再次搭建違建,則其主觀上明顯違反建築法第95條規定,構成違法重建罪:
    (一)被告房東既係本案建物所有權人,有使用、收益、處分本案建物之權利,房客○○眼鏡行又係在事先徵得被告房東同意後為之,則縱非被告房東出資,亦難謂被告房東無與房客○○眼鏡行共同違反行政規定在本案建物搭建違建之意。
    (二)被告房東明知其同意房客○○眼鏡行於102年5月間在本案建物所搭建之違建,已於102年6月6日經建管處依法強制拆除在案,仍於103年5月12日後至104年4月2日間,在本案建物再次搭建違建,則其主觀上顯違反建築法第95條規定,亦即明知本案建物曾有違建,經依法強制拆除,仍違法重建之構成要件故意甚明。
  3. 被告房東事前既已同意房客搭蓋,事後亦明知該違建業經依法強制拆除,已有違反行政法規之認識,竟又於原地違法重建,仍應令負建築法第95條之刑責:
    (一)被告房東雖辯稱:102年6月6日建管處拆除之違章建築是房客行未經其同意擅自建築,且其非原建築行為人云云,然據證人房客於本院審理中具結證稱:我代理○○眼鏡行與被告接洽上開建物承租事宜,於102年5月間裝潢時因舊有雨遮較為老舊,故有詢問被告是否可拆除舊雨遮由我們建造新雨遮,被告說可以,於是就在該址正面、側面建造一體成形有落柱連接地面的雨遮等語明確。
    (二)顯見被告房東所有上開建物於102年6月6日遭強制拆除之違章建築,係房客○○眼鏡行經被告房東同意始行僱工搭建,雖非被告房東所自行搭蓋,然被告房東事前既已同意房客搭蓋,事後亦明知該違章建築業經依法強制拆除,已有違反行政法規之認識,竟於103年5月12日後至104年4月2日間又於原地違法重建,仍應令負建築法第95條之刑責,是被告房東上開辯解實無足採。
  • 資料來源
    臺灣臺北地方法院105年度易字第586號刑事判決。
    臺灣高等法院106年度上易字第730號刑事判決。 
    建築法第95條規定:「依本法規定強制拆除之建築物,違反規定重建者,處1年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣30萬元以下罰金。」


租屋處發霉經房客終止租約 房東應退還押金及賠償裝潢費

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新北市一間公司承租房屋供營業使用,結果樓上鄰居在室內安裝冷凍機台設備,造成地板溫度過低,樓板濕氣過重,導致房客之租屋處梁柱角落天花板大量發霉,發生多名員工生病需要就醫。房客要求房東改善發霉情形,房東卻以自己亦為受害者為由,消極不為改善。房客迫於無奈而終止租約,房東卻拒絕返還押租金。房客一狀告上法院,法院判決房客終止租約合法,房東應返還押租金並賠償房客裝潢等損失

故事始末究竟如何,讓我們一起看下去……

  • 故事經過

《租賃雙方簽訂租約供辦公室使用》
房客公司(下稱房客)於103年11月5日向房東公司(下稱房東),承租坐落新北市○區○路○號3 樓 ( 下稱本件租屋) ,供作販賣各類贈品之營業使用,並簽訂房屋租賃契約書(下稱本件租約),約定租期自103年12月1日起共3年,押租金36萬元。

《因樓上鄰居安裝冷凍設備導致租屋處發霉瑕疵》
於104年6月20日,房客發現租屋處全部樑柱旁之天花板角落蔓延黑霉,經房客向房東要求處理後,房東的員工陳經理告知,發霉係租屋處上方4樓之建物(該房屋是房東另出租給A公司),因安裝冷凍冷藏機台設備溫度過低,導致4樓底板,即本件租屋之天花板溫度有溫差反潮,樓板濕氣過重,造成本件租屋梁柱角落天花板大量發霉。後來房東通知A公司處理該發霉瑕疵,但A公司只派人使用漂白水在3 樓室內擦拭天花板。

《房東以其為受害者為理由拒絕處理瑕疵》
於104年8月30日,房客發現本件租屋全部樑柱旁之天花板角落,再次出現蔓延很厚之黑霉,並擴散至房客辦公室區域,在置物架上商品、傢俱及辦公用品上全面產生狀況不一之發霉現象。房客旋即通知房東,房東則再次推諉他們也是受害者,只能盡力協調A公司處理。嗣A公司又派工人進場擦拭,房客為能使其公司盡快正常營運,全體員工都戴口罩,配合進行全面環境打掃除霉,歷經3天營運全部停擺,大量發霉也已導致多名員工生病需要就醫,病因為濕疹、過敏、乾咳等,但之後A公司竟表示不認為其應該負責處理,但房東堅稱應由A公司負責處理,與出租人無關,將出租人應盡義務推諉給承租人即房客。

《專業廠商修繕處理費用報價過高》
於105年3月16日,本件租屋之樑柱旁天花板角落再次開始蔓延黑霉,房客又立即通知房東,房東再度推諉修繕義務予A公司,A公司這次未出面負責處理。故房客自行諮詢專業防水除霉廠商B公司,其表示因為樓上有大型冷凍櫃,於運作時上下樓層間溫度差太大,就如同冰箱外冷凝水,而導致空氣中水分子凝結在RC結構裡及天花板上面成為冷凝水而產生發霉,必須以特殊材料,依負水壓原理施作防水層,報價修繕總價為748,440 元,絕非房東所提出修繕方法「先以除霉劑清除汙斑,再以油性水泥漆擦拭底以免復發,最後以水性水泥漆修飾粉光」所能根本解決。嗣後因處理費用過高,房客並未讓B公司進行處理。

《房客以房東無法解決發霉瑕疵為由終止租約》
房客認為自己僅為供應各類贈品之廠商,並非皮件製造廠商,本件租屋發霉與房客絕對無關,本件租約既未課予承租人(即房客)自行維持房屋不發霉責任,則出租人(即房東)應維持房屋不能發霉,才能符合雙方約定使用收益之狀態。房客遂認為房東未能提供合於使用收益狀態,即應維持不能發霉之本件租屋予房客,故於105年4 月12日寄發存證信函,催告房東應於函到後7日內進行修繕除霉。嗣後,房東與房客於105年4月15日召開協調會,惟房東始終不願切結保證除霉後不再復發,甚至一再推脫非其應負責任。後來,因房東並未依約定期限進場修繕除霉,房客再次於105年4月18日寄發存證信函,催告房東仍應於前函期限內進行修繕除霉。詎料,房東竟然拒絕於期限內負責進行修繕除霉,房客迫於無奈,只好於105 年4月25日寄發存證信函,聲明終止本件租約,並定期於105年4月30日會同辦理點交。後來,租賃雙方提前於同年4月29日辦妥點交手續,惟房東拒絕返還押租金36萬元。

《房客因房東無法發霉瑕疵而受有裝潢損失31萬元》
由於房東拒絕返還押租金36萬元,房客受有36萬元之損失。又加上房客承租本件租屋,業已支出裝潢材料費用492,172元、電腦設備材料費用107,875元,共計600,047元。囿於本件租約被迫終止後,房客依約應拆除回復原狀,前述裝潢及設備材料均無法再重複使用。另按房客承租租賃期限 3年(36個月),前述裝潢材料預計使用36個月,已使用17個月,因終止本件租約,尚有19個月租期無法使用,房客損失316,691元( 計算式:600,047元×19/36 =316,691元)。

《房客提告請求房東返還押租金及賠償裝潢損失》
因為房東拒絕返還押租金36萬元,及賠償前揭損失316,691元,房客只好於105年9月間提起民事訴訟,依民法第179條後段、第227條第2項規定,請求房東返還押租金,及給付損害賠償金額共計676,691元等語,以及訴之聲明:被告房東公司應給付原告房客公司676,691元,及自起訴狀送達翌日起至清償日止,按年息百分之5 計算之利息。

  • 判決結果:房客勝訴,房東應賠償房客
    一、被告房東應給付原告房客新臺幣676,691 元,及自民國105年9月9日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
    二、訴訟費用新臺幣7,380元由被告房東負擔。
    三、本判決得假執行。但被告房東如以新臺幣676,691元為原告房客預供擔保,得免為假執行。
  • 判決理由摘要:
  1. 法院認為本件租屋有發霉瑕疵,縱使房東業經以漂白水擦拭霉菌、重新油刷方式進行修繕,亦無法有效改善發霉情形,因此認定房東違反保持租賃物合於約定使用收益之狀態的義務。
    (一)本件兩造於103年11月5日簽訂本件租約,約定由原告房客向被告房東承租系爭房屋,則被告房東提供系爭房屋予原告房客使用收益,為本件租約所需具備之必要完成事項,自屬被告房東應履行之用益提供義務。
    (二)惟本件房屋先後於104 年6月20日、104年8月30日、105年3月16日發生全部樑柱旁之天花板角落蔓延黑霉,甚至擴散至系爭房屋其他區域,致置物架上商品、傢俱及辦公用品產生狀況不一之發霉現象,被告房東雖以漂白水擦拭霉菌、重新油刷方式進行修繕,發霉情形未見改善,足認被告房東所為擦拭霉菌、油刷牆面之修繕方式,未有效改善本件租屋發霉情形,難認被告房東已有效回復本件租屋合於使用收益狀態。
    (三)按該霉害經常性、廣布於本件租屋之所有樑柱頂端、天花板四周、屋角、裝潢櫃架等處,本件租屋顯有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵等情,足堪認定。揆諸前揭說明,被告房東辯稱伊係出租人,依法僅負有將租賃標的物交付承租人及租賃物修繕之義務,並無保證租賃標的物須永遠不再產生天花板發霉之義務,故伊無違反提供合於使用收益之系爭房屋,及民法第429 條第1項出租人修繕義務規定云云,顯不足採。
  2. 法院認為房東未能改善發霉瑕疵,構成債務不履行責任,因此認定房客終止租約合法。
    (一)被告房東既未依本件租約提供合於使用收益之本件租屋予原告房客,自有違本件租約所應負之用益提供義務,而構成債務不履行至明。
    (二)就被告房東前揭債務不履行情事,原告房客於105年4月25日寄發存證信函,聲明終止系爭租約,依民法第227條、第226條、第256條、第263條債務不履行,及民法第424 條承租人租約終止權之規定,即屬有據。且該終止之意思表示亦於105年4月26日送達被告房東,則原告房客依上開規定主張本件租約應於105年4月26日以為終止等情,應屬可採。
  3. 房客係因可歸責於房東無法提供合於租約使用收益之租賃物而主張終止租約,房東應不得以房客應賠償提前終止本件租約之2個月租金為由,拒絕返還押租金36萬元。
    (一)被告房東辯稱依系爭租約第6條第2項約定:「租賃期間內,乙方(即原告房客)若擬遷離或提前終止租約時,應於2 個月前以書面通知甲方(即被告房東),並給付甲方2個月租金以為賠償」等語,故倘原告房客欲終止租約,應賠償被告房東2個月租金云云。
    (二)惟觀諸系爭租約內容,應將此條款解釋為因承租人可歸責於己之事由而提前遷離他處時,出租人始得請求賠償 2 個月租金,作為補償出租人因承租人提前終止租約之損害,方與誠實信用原則相符。
    (三)本件原告房客係因可歸責於被告房東無法提供合於租約使用收益之租賃物而主張權利,自無上開約定之適用,被告房東應不得以原告房客應賠償提前終止本件租約之2個月租金為由,拒絕返還押租金36萬元。
    (四)本件租賃關係既已消滅,原告房客復無租賃債務不履行之情事,並已將系爭房屋交還予被告房東,依本件租約第4條第3項約定,原告房客前揭給付押租金36萬元顯已欠缺其給付之目的,被告房東自應將押租金36萬元無息返還予原告房客,是原告房客依民法第179 條後段規定,請求被告房東返還上開押租金36萬元,於法有據,應予准許。
  4. 房客承租本件租屋係供為公司營運之用,房東因可歸責於己之事由,未於租賃關係存續中保持本件租屋合於約定使用、收益之狀態,房東應就房客所受損害,負債務不履行之損害賠償責任。因此應賠償房客之裝潢等損失316,691 元。
    (一)本件被告房東出租本件租屋予原告房客,係供為公司營運之用,被告房東即應依本件租約之債務本旨提供合於使用目的之租賃標的予原告房客。惟被告房東因可歸責於己之事由,未於租賃關係存續中保持本件租屋合於約定使用、收益之狀態,被告房東應就原告房客所受損害,負債務不履行之損害賠償責任。
    (二)經查,原告房客主張伊受有裝潢材料費用492,172元、電腦設備材料費用107,875元,共計600,047元( 計算式:492,172元+107,875 元=600,047元) 損害之事實,業據其提出支出明細表、統一發票等為證。而本件租約終止後,依約原告房客應拆除前揭裝潢、電腦電纜、電話線設備,將本件租屋回復原狀,故上開材料均無法再重複使用,按原告房客承租本件租賃標的物租賃期限3年( 36個月),上開材料預計使用36個月,已使用17個月,因終止本件租約,尚有19個月租期無法使用,原告房客損失316,691 元( 計算式: 600,047 元×19/36 =316,691元) ,且被告房東就原告房客支出裝潢、電腦電纜等設備之明細部分並不爭執,堪信原告房客受有上述損害為真實。
    (三)是原告房客依債務不履行之法律關係,請求被告房東賠償支出裝潢、電腦設施費用之損害計316,691 元,洵屬有據,應予准許。
  5. 房東應返還押租金360,000 元,並賠償支出裝潢、電腦設施費用之損害316,691 元,共計676,691 元及其年息百分之5計算之利息。
    原告房客依民法第179條後段、第227條第2項規定,請求被告房東返還押租金,及給付損害賠償金額共計676,691 元( 計算式:316,691 元+360,000 元=676,691 元),及自起訴狀繕本送達之翌日即105年9月9日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息,為有理由,應予准許。
  • 資料來源:
    臺灣台北地方法院105年度北簡字第11467號民事判決。
  • 相關法條

民法第423條
出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態

民法第424條
租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。

民法第429條
租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。
出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。

民法第430條
租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之