投資客隱瞞凶宅資訊轉賣,遭判刑一年二個月

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  • 判決摘要

投資客以市價半折購得凶宅,在購入凶宅後,隨即以市價賣出該屋,法院認為投資客知悉該屋為凶宅,「凶宅資訊為影響該屋交易價值之重大訊息,依誠實信用原則,投資客負有告知義務,雖然標的現況說明書第18項載明:「本建築改良物專有部分(含增改建)於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事?」之文字記載,但不因為有此記載而免除其告知義務。法院因此認定投資客以低價購買凶宅後,隱匿凶宅訊息,轉手市價賣出,以賺取高額差價,嚴重違反交易誠信原則,對買方造成財產損害,構成詐欺罪故事原委如何?讓我們一起看下去…

  • 故事經過

吳姓屋主等擁有坐落在新北市光華街房屋(下稱光華街凶宅),於民國100年間吳姓屋主之配偶在屋內自殺死亡,因吳姓屋主等無資力繼續繳納房屋貸款,於102年1月間上台灣兇宅網站,表示「凶宅燒炭自殺」擬出售光華街凶宅。

夏姓投資客得知上情後,將此訊息告知友人陳姓投資客,2人即共同基於意圖為自己不法之所有之犯意聯絡,以低價購買光華街凶宅後,隱匿凶宅訊息以市價賣出,藉以賺取差價之違反誠信原則交易方式,由陳姓投資客出面與吳姓屋主洽談光華街凶宅之出售價格,達成由陳姓投資客以新臺幣(下同)200萬元作為買受光華街凶宅之共識,陳姓投資客將上情告知夏姓投資客,夏姓投資客亦同意以上開200萬元價金,向吳姓屋主等買受光華街凶宅,並由夏姓投資客出資195萬元,陳姓投資客則出資5萬元,雙方本來約定扣除利息成本之後的利潤一人一半。

再由陳姓投資客出面以其名義於102年2月26日在夏姓投資客之公司辦公室,經由夏姓投資客所介紹與委託的廖代書,為彼等人辦理光華街凶宅之買賣簽約事宜,出賣人吳屋主在簽約前已明確告知欲出售之標的物為凶宅,其妻死在屋內,並在不動產買賣契約書第14條特別約定事項第2 款明確載明:「本屋無海砂、輻射情形,惟有非自然死亡情事為買方認知同意買購。」等情,陳姓投資客則向夏姓投資客拿取第一期簽約款20萬元交給吳屋主,剩下之購屋款180萬元原本夏、陳2人要以光華街凶宅向銀行抵押貸款,但銀行以前開不動產買賣契約書第14條特別約定事項第2款,已有明確載明該屋是凶宅之情而不願貸款。

夏姓投資客因此連繫其所認識之民間金主吳姓金主,並告知有房屋之買受人陳姓投資客,欲以上開房屋抵押向吳姓金主借款330萬元,吳姓金主在不知上開房屋為凶宅之情下,評估後認為該屋有此價值,就於102年3月間(3月28日之前)的某2日,與夏、陳姓投資客在台○銀行松山分行碰面,並分2次共交付330 萬元預扣利息後之餘額現金給夏姓投資客,夏姓投資客則將其中的180萬元,做為交付購買光華街凶宅尾款之用,其餘剩下的款項則留為己用。

陳姓投資客於102年3月28日登記取得該屋所有權後,夏與陳2人隨即於102年6月間,隱匿該屋為凶宅訊息與陳姓買方為該屋買賣交易,致使陳姓買方不知該屋為凶宅,對於是否購買該屋及該屋價格陷於錯誤,同意以400萬元價格購買,而於102年6月12日簽約付簽約款,並於102年6月28日辦理移轉所有權登記完畢,102年7月3日付清尾款予履約信託專戶,該履約信託專戶之銀行-第○商業銀行桃園分行即於102年7月3日匯款330萬元至吳姓金主在台○銀行松山分行的帳戶,第○商業銀行桃園分行再於102年7月8日匯款597642元至陳姓投資客在永○銀行新泰分行的帳戶,陳姓投資客分別於102年7月8日與9日以臨櫃提款或提款機提款之方式,共提領417,742元,陳姓投資客即於102年7月9日攜帶所提領的款項,至夏姓投資客位於板橋區文化路之辦公室與其結帳,並交付上開款項中的部分現金給夏姓投資客。

夏姓投資客結算本件購屋再賣屋的相關成本、利息等費用後,夏姓投資客共取得售屋不法差價達200萬元中的160萬元(售屋不法價差計算方式:出售光華街凶宅給陳姓買方400萬元-向吳姓屋主等購屋成本200萬元=售屋利潤200萬元),陳姓投資客所取得之款項,加上夏姓投資客同意抵銷之前陳姓投資客積欠其的款項,陳姓投資客所取得之售屋利潤則為40萬元。

陳姓投資客為避免將來稅捐單位查到其有財產交易所得200萬元要被課稅,就要求夏姓投資客簽立書面,以實際拿到的利潤成數做為將來被課稅的依據,夏姓投資客僅同意簽立其與陳姓投資客各需負擔稅捐一半的書面,內容為:「本人夏○○與合夥人陳○○,共同合夥投資新北市○○區○○街○○巷○○號乙案,如今結案,所得利潤及稅金均對半拆帳,財產交易所得稅於稅單下來之後,雙方各付二分之一,恐口說無憑特立此約,雙方各執一份。立書人:夏○○、陳○○。中華民國102年7月9日」之合約書。嗣於102年11月底,陳姓買方經人告知該屋為凶宅,經查證後,始知悉受騙

案經陳姓買方告訴臺灣新北地方法院檢察署檢察官偵查起訴。

  • 判決結果

陳姓投資客部分:因共同詐欺取財,一審判處有期徒刑拾壹月。二審判處有期徒刑十月,緩刑三年確定

夏姓投資客部分:因共同詐欺取財,一審判處有期徒刑一年二月

  • 資料來源

臺灣高等法院104年度上易字第1226號刑事判決。

臺灣新北地方法院103年度自字第29號刑事判決。       

臺灣新北地方法院105年度易字第774號刑事判決