凶宅為物之瑕疵,無論賣方是否明知,不能免除其擔保責任

2016-04-08 11.49.06

  • 判決摘要:

林姓買家以新臺幣955萬元,向吳姓賣家購買某房地,嗣後經由鄰居口中得知曾有人於房屋內自縊死亡,始知其為凶宅,因而大為震驚,心生畏怖。林姓買家遂先向吳姓賣家主張解除契約請求返還價金,又起訴併請求減少價金。一審法院認定吳姓賣家應負瑕疵擔保責任,應賠償238萬5仟元。二審法院亦認定吳姓賣家應負瑕疵擔保責任,且不能解約,但因請求權時效消滅,所以不必賠償。三審法院認定二審既然已認定吳姓賣家應負瑕疵擔保責任,惟對於如解約對吳姓賣家有何損害?數額如何計算、多少?均未予調查審認,二審即遽認不得解約,實嫌速斷。於是將二審判決廢棄並發回

最後結果如何,讓我們一起看下去……

  • 故事經過

買賣過程
吳姓賣家於民國95年11月2日,以新臺幣(下同)955萬元,將其所有坐落臺中市房地(下稱「該房地」)出賣予林姓買家,並訂立不動產買賣契約,其第16條約定:「買賣標的在賣方持有產權期間,主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生,賣方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故情事之情事。嗣後買方發現所言不實,賣方同意無條件解除契約恢復原狀。」,隨後雙方就本件買賣辦理所有權移轉登記完畢,並給付全部價金。

※發現凶宅及提告過程
林姓買家嗣後於100年9月間自鄰居口中得知,約於90年至92年間曾有外勞在該房地內自縊死亡,始知該房地為凶宅,因而大為震驚,心生畏怖。事後回想才瞭解何以自購得該房地後,始終無法順利出租該房屋之原因,而認為受有損害。

林姓買家覺得受騙,遂對吳姓賣家提起民事訴訟,先位聲明請求返還減少之買賣價金477萬5千元,備位聲明主張解約而請求返還買賣價金955萬元。

後來林姓買家取得消防局函文所檢附救護紀錄表等資料顯示,該房地曾於90年9月4日發生外勞瑪麗亞小姐在屋內上吊身亡事件,確認該房地確曾於90年間發生非自然死亡事件,而主張受有損害。

※訴訟過程
訴訟過程中,吳姓賣家之答辯理由:

  1. 吳姓賣家援引雙方所簽訂的契約第16條約定:「買賣標的在賣方持有產權期間,主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生,賣方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故情事之情事。嗣後買方發現所言不實,賣方同意無條件解除契約恢復原狀。」,因而吳姓賣家主張該房地發生非自然身故一事,非在吳姓賣家產權持有期間內,即無上開約款之適用
  2. 吳姓賣家答辯不知悉非自然身故之事件,故主張其不負瑕疵擔保責任云云。

※判決結果:

(一)一審法院判決結果:吳姓賣家應給付林姓買家新臺幣貳佰參拾捌萬伍仟元。
一審判決理由概要

  1. 法院認為只要在該房地內發生非自然身故事件,即屬凶宅,屬於物之瑕疵
    該房地雖係於90年9月4日始發生非自然身故事件,並非於吳姓賣家持有產權期間所發生,惟該非自然身故事件已足使該房地成為一般社會大眾所認定之凶宅,具備價值上之瑕疵,此一瑕疵並不因為該房地移轉於吳姓賣家甚或林姓買家所有而有所補正
  2. 法院認為出賣人主觀上無論是否知悉是凶宅,均應負物之瑕疵擔保責任
    出賣人物之瑕疵擔保責任,其規範上係屬法定無過失責任,即不以具有可歸責於出賣人之事由者為限,縱物之瑕疵發生並不可歸責於吳姓賣家,吳姓賣家仍應負物之瑕疵擔保責任,而對林姓買家負責。因此,吳姓賣家縱主張其主觀上並未知悉該房地具有凶宅之瑕疵,惟此並不解免吳姓賣家所應負之物之瑕疵擔保責任。依上,該房地於移轉於林姓買家時,已存有「凶宅」瑕疵,吳姓賣家自應負瑕疵擔保責任。
  3. 法院參考估價師公會鑑價結果,認定凶宅造成交易減損額約為正常價格之百分之25
    法院參考估價師公會就該房地為鑑價結果,認為其正常價格為982萬元,惟如考量發生「兇宅」事件後,則將造成買賣交易減損額約為正常價格之百分之25。故本件瑕疵之計算應以即238萬7500元為減少價金之判斷標準,應予准許。

(二)二審法院判決結果:廢棄一審判決,即林姓買家之請求賠償為無理由,不必賠償。
二審判決理由概要

  1. 法院認為不論出賣人是否明知該事實,均不能免除物之瑕疵擔保責任
    社會大眾對曾經發生非自然死亡之「凶宅」建物,大多存有嫌惡畏懼之心理,除對居住品質發生疑慮外,在心理層面上更有相當程度之負面影響。因此,非自然身故情事之不動產,均會造成交易價格低落。故屋內是否曾發生有人自殺致死之情事,乃屬房屋交易之重要資訊,並影響其交易價值甚鉅,應認係屬交易上重大瑕疵而屬出賣人物之瑕疵擔保責任範圍,故不論出賣人是否明知該事實,均不能免除物之瑕疵擔保責任
  2. 法院認為契約中雖有載明賣方持有產權期間之凶宅告知義務,但不因此當然排除買方於發現瑕疵時,得解除契約或請求減少價金之權利
    該房屋於90年9月4日確曾發生外勞在其內自殺死亡之情事,即屬「凶宅」,已構成物之瑕疵。吳姓賣家雖援引契約第16條「買賣標的在賣方持有產權期間,主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生,…」之約定,抗辯該房地發生非自然身故乙事,非在吳姓賣家持有產權期間內,即無上開約款之適用,且吳姓賣家亦不知悉該非自然身故之事件云云。惟該合約第16條之約定內容,並不當然排除買方(即被上訴人)於發現瑕疵時,得解除契約或請求減少價金之權利
  3. 法院認為非自然身故之情事發生並非在吳姓賣家持有產權之期間,無論吳姓賣家主觀上是否知悉,仍應負之物之瑕疵擔保責任
    該房地之非自然身故事件並非發生於吳姓賣家持有產權之期間,而認無契約第16條約定之適用,然此不能免除吳姓賣家應負物之瑕疵擔保責任。因此,吳姓賣家縱主張其主觀上並未知悉該房地具有凶宅之瑕疵,惟此並不解免吳姓賣家所應負之物之瑕疵擔保責任
  4. 法院認為林姓買家請求減少買賣價金時點,已逾除斥期間,故請求為無理由
    又林姓買家遲於101年3月12日始向吳姓賣家主張之價金減少請求權,其已逾除斥期間(100年12月11日止即屆滿5年),該請求權已因5年除斥期間之經過而消滅。是林姓買家不得向吳姓賣家主張請求減少買賣價金。
  5. 法院認定本件如以凶宅所受損害為由而主張解約,對吳姓賣家顯失公平,故不允許
    該房地固發生自殺事件而屬凶宅,致減損市場成交價格百分之25,惟仍具有市場成交價格百分之75之價值。如解除該契約對吳姓賣家顯失公平,應認林姓買家不能取得單方之解除權。

(三)三審法院判決結果:廢棄二審判決關於駁回林姓買家的解約返還價金請求權之部分。
三審判決理由概要

二審法院既已認定吳姓賣家應負物之瑕疵擔保責任,亦認定該瑕疵對林姓買家之損害為238萬7500元,惟二審法院對於該契約如解除對吳姓賣家有何損害?其損害如何計算、多少?均未予調查審認,即遽認如解除該買賣合約對吳姓賣家顯失公平,而為林姓買家之主張解約返還價金請求權之訴為不利之判決,實嫌速斷。

(四)發回二審法院結果:雙方和解並撤訴。

※最後結果:林姓買家於101年3月12日提起訴訟,雙方於103年7月8日和解收場。


結論由這個案例可知,目前法院見解認為:
  1. 非自然身故事件已足使該買賣房地成為一般社會大眾所認定之凶宅,具備價值上之瑕疵,此一瑕疵並不因為該買賣房地移轉於買受人甚或出賣人所有而有所補正。
  2. 契約第16條雖有:「買賣標的在賣方持有產權期間,主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生,賣方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故情事之情事。嗣後買方發現所言不實,賣方同意無條件解除契約恢復原狀。」之約定,並不當然排除買受人於發現系爭房地有非自然身故情事之瑕疵時,得依民法第354條及第359條行使解除契約或請求減少價金之權利。
  3. 縱該買賣房地之非自然身故事件並非發生於出賣人持有產權之期間,然此亦不能免除出賣人應負民法第354條物之瑕疵擔保責任。
  4. 出賣人縱主張其主觀上並未知悉該買賣房地具有凶宅之瑕疵,惟此並不解免出賣人所應負之物之瑕疵擔保責任。

※資料來源:

臺灣高等法院臺中分院103年上更(一)字000017號民事判決。
最高法院103年度台上字第960號民事判決。       
臺灣高等法院臺中分院102年度上字第233號民事判決。 
臺灣臺中地方法院101年度重訴字第130號民事判決。