投資客以不實交易總價申報實價登錄及申貸 均遭判刑

2016-04-07 12.55.34

  • 故事摘要:

王姓投資客擬以560萬元低價購得凶宅後高價轉賣,簽約時要求賣方配合另簽一份825萬元高價買賣契約書以供核貸650萬元,卻遭賣方及仲介公司特約地政士拒絕。於買賣交易完成後,王姓投資客竟偽刻賣方印章,以偽造不實總價之買賣契約申辦貸款,並自行完成實價登錄。再以720萬元之價格轉賣不知情之曾姓買家。嗣經法院認定其行為係犯使公務員登載不實罪及行使偽造私文書罪

故事原委究竟如何,讓我們一起看下去……

  • 故事經過:

※締約過程

王姓投資客以室內設計為業,明知坐落新北市某號房地原所有人陳姓屋主,於民國101年3月12日在該房屋內燒炭自殺身亡,本件房屋為俗稱之「凶宅」。於102年5月7日,王姓投資客準備以新臺幣(下同)560萬元之低價,向陳姓屋主之三姊妹購買該房地,並擬簽訂不動產買賣契約。

簽約當日,王姓投資客傳達訊息,告知希望另簽一份高價買賣契約書以供核貸,希望能向銀行多貸點款項,否則不願購買該屋。但仲介人員告知賣方即陳姓屋主之三姊妹,只能有一份買賣契約,且告知她們並無配合王姓投資客另簽一份高價買賣契約之義務。於是她們當場就拒絕王姓投資客之要求。當時到場之賣方親戚中,有位是會計師的郭先生,即告知要王姓投資客這邊自己處理就好,當下雙方有達成共識。惟仲介公司特約地政士人員王先生,表示伊不願碰觸增貸貸款部分,故王姓投資客購屋貸款部分,就未透過仲介公司特約代書辦理

嗣後,王姓投資客為了能夠以本件房地向金融機構貸得較高貸款,利用不知情之刻印店家,偽刻陳姓屋主之三姊妹印章,乃偽造買賣總價為825萬元之不實契約,向某金融機構以該房屋申辦貸款,並隱瞞不告知該房屋為凶宅之消費借貸重要資訊,致該金融機構陷於錯誤,同意撥付貸款650萬元予王姓投資客

詎料,王姓投資客竟於102年7月30日,至新北市三重地政事務所實價登錄櫃臺,以不實交易總價825萬元等事項,向地政事務所辦理申報,使不知情之承辦公務員形式審查後,將該不實事項登載於職務上所執掌之不動產成交案件交易資訊資料等公文書上,致生損害於地政機關對不動產成交案件交易資訊管理之正確性

王姓投資客購得本件房地後,為求以較高價格順利出售,竟刻意隱匿不告知本件房地為凶宅之交易重要訊息,致曾姓買家誤信本件房地確無凶宅因素存在,因而於103年6月20日,同意以720萬元之價格成交。嗣後,曾姓買家以李姓人頭名義與王姓投資客簽訂買賣契約,並如數給付價金,且完成過戶。

王姓投資客詐得該買賣價金得手後,即於103年7月18日,用以清償前述貸款餘額627萬6,413元完罄。嗣因本件房地原所有人陳姓屋主之姊妹等三人因就陳姓屋主之遺產發生糾紛,經調閱相關資料後,而知悉上情後。

本案經法院告發檢察署檢察官偵查起訴。

  • 判決結果

判決理由概要

  1. 王姓投資客以不實交易總價之契約詐辦貸款之行為,構成行使偽造私文書罪
    法院認定王姓投資客所犯行使偽造私文書罪、詐欺取財罪,係以偽造私文書(即偽造之買賣契約)持以向金融機構詐辦貸款,故2個犯行間有局部同一性,為一行為觸犯數罪名之想像競合犯,應從一重論以行使偽造私文書罪,判處有期徒刑1年定讞
    (此部分行使偽造私文書及詐欺取財等犯行,業經地院以103年度訴字第1316號判處有期徒刑1年2月,上訴後經高院以105年度上訴字第2754號撤銷原判決,改判處有期徒刑1年,上訴後經最高法院以106年度台上字第2164號駁回上訴確定)
  2. 王姓投資客以不實交易總價,向地政機關申報,使公務員登載於職務上所掌之相關公文書內,構成使公務員登載不實罪
    法院認定王姓投資客明知申報之不動產買賣成交案件交易資訊實質上並非真正,仍以該不實之事項向地政機關申報,使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之相關公文書內,自與刑法第214條之犯罪構成要件相當。核王姓投資客所為,係犯刑法第214條之使公務員登載不實罪,處有期徒刑貳月(如易科罰金,以新臺幣壹仟元折算壹日),尚未定讞。


  • 結論:由這個案例可知,目前法院見解認為:
  1. 地政機關辦理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄,僅須形式上審核申報人之身分無誤後即應予受理,對於申報人申報之不動產買賣成交案件交易資訊是否真正,並無實質審查之責。又各主管機關係於申報人完成申報登錄後,方進行抽查核對登錄資料之正確性,尚非實質審查。
  2. 倘行為人明知申報之不動產買賣成交案件交易資訊實質上並非真正,仍以該不實之事項向地政機關申報,使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之相關公文書內,係犯刑法第214條之使公務員登載不實罪。
  • 資料來源
    最高法院106年度台上字第2164號刑事判決。         
    臺灣高等法院105年度上訴字第2754號刑事判決。      
    臺灣新北地方法院103年度訴字第1316號刑事判決。
    臺灣新北地方法院106年度易字第453號刑事判決。
    內政部101年9月7日台內地字第1010296604號函。
    法務部101年7月2日法檢字第10100124160號函。
    內政部106年7月5日台內地字第1061304880號函。
  • 「有關不動產成交案件實際資訊申報登錄有無刑法第214條規定適用疑義1節,依法務部101年7月2日法檢字第10100124160號函略謂『…依最高法院73年度臺上字第1710號判例意旨,刑法第214條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪,須一經他人之聲明或申報,公務員即有登載之義務,並依其所為之聲明或申報予以登載,而屬不實之事項者,始足構成,若其所為聲明或申報,公務員尚須為實質之審查,以判斷其真實與否,始得為一定之記載者,即非本罪所稱之使公務員登載不實。是以,申報人登錄不實,是否該當刑法第214條之罪責,端視公務員對於申報事項有無實質審查義務而定。…』依實價登錄制度之立法意旨觀之,主管機關對申報人申報登錄資料並無實質審查之義務,又各主管機關係於申報人完成申報登錄後,方進行抽查核對登錄資料之正確性,尚非實質審查,故申報不實之法律效果及是否屬資料提供者構成該刑責,請依法務部上開號函意旨辦理。」(內政部101年9月7日台內地字第1010296604號函)
  • 「刑法第210條規定『偽造、變造私文書,足以生損害於公眾或他人者,處5年以下有期徒刑。』本罪之偽造,係指無制作權者制作虛偽私文書而言,是以,偽造私文書,係指假借他人名義,而制作在外型上足以使人認為係出自作成名義人之具有部真實性之私文書。申報人登錄之資訊不實時,其並非無制作權人,尚難論以偽造私文書罪責。又依最高法院73年度臺上字第1710號判例意旨,刑法第214條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪,須一經他人之聲明或申報,公務員即有登載之義務,並依其所為之聲明或申報予以登載,而屬不實之事項者,始足構成,若其所為聲明或申報,公務員尚須為實質之審查,以判斷其真實與否,始得為一定之記載者,即非本罪所稱之使公務員登載不實。是以,申報人登錄不實,是否該當刑法第214條之罪責,端視公務員對於申報事項有無實質審查義務而定。」(法務部101年7月2日法檢字第10100124160號函)