故事摘要：
蕭姓買方經由葉姓房仲、林姓房仲、羅姓房仲、房仲公司仲介下，向龔姓賣方購得坐落高雄市某路段之房屋後，出租於徐姓房客。嗣經該房客告知其為凶宅後，遂對龔姓賣方及參與買賣過程之所有仲介人員及其仲介公司提起民事訴訟，求償一百餘萬元之損害賠償。
故事原委如何？讓我們一起看下去…
- 故事經過：
蕭姓買方於民國104年5月19日在葉姓房仲、林姓房仲、羅姓房仲、房仲公司仲介下，以新臺幣（下同）375萬元向龔姓賣方購買其所有坐落高雄市○區○路○號（下稱該房屋）。蕭姓買方取得房地所有權後將該房屋出租予徐姓房客，嗣經徐姓房客告知後查證始悉龔姓賣方的前手屋主之女，曾自該房屋墜下身亡，該房屋為凶宅，具有瑕疵。
於是蕭姓買方對龔姓賣方、葉姓房仲、林姓房仲、羅姓房仲及其房仲公司，提起民事訴訟求償187萬餘元及利息，並主張全體被告應連帶負責賠償。
訴訟中，龔姓賣方辯稱其購買該房屋時未聽聞前手告知該房屋曾發生非自然死亡情形。且其產權持有期間，亦未發生相關情事，自無法告知蕭姓買方，主張並無隱瞞凶宅資訊，故主張無須賠償。
另葉姓房仲、林姓房仲、羅姓房仲及其房仲公司，則抗辯：
- 房仲人員於買賣過程已善盡調查，仍無從知悉該房屋是否為凶宅。
- 房仲人員雖為房仲公司之受僱人並參與仲介業務，惟該房屋之買賣是由房仲公司與買賣雙方簽訂仲介契約，房仲人員對蕭姓買方均不負調查該房屋是否為凶宅之注意義務等語置辯。
- 法院判決結果：
- 龔姓賣方應賠償蕭姓買方新臺幣49萬餘元及法定利息。
- 但房仲人員及其房仲公司均不必賠償。
- 判決理由摘要：
- 買賣之房屋若有凶宅事故，會造成價值減損，應屬於物之瑕疵。
買賣標的之房屋屋內若曾有非自然死亡事故，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，惟我國一般社會大眾對於事件，多存有嫌惡畏懼心理，多會影響購買意願及交易價格，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。 - 無論對該房屋為凶宅是否知情，龔姓賣方均應賠償凶宅瑕疵所造成的價值減損。
龔姓賣方雖辯稱不知該房屋為凶宅，且如實於標的現況說明書中是否知悉系爭房屋曾發生非自然死亡情事勾選否，然買賣瑕疵擔保責任本質為無過失責任，則無論龔姓賣方出售該房屋予蕭姓買方時，是否確實明知其事，即無論其有無故意過失，其就該房屋為之瑕疵，均應對蕭姓買方負瑕疵擔保責任。該房屋經鑑定減少之價值為13.55%，故龔姓賣方應賠償蕭姓買方49萬餘元。 - 房仲人員及其房仲公司已盡相當合理範圍之查證義務，因此並無過失責任。
- 依不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第24之2條規定可知，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊，告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，並協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。
- 蕭姓買方雖主張房仲人員及其房仲公司之查證有過失，惟證人即該房屋所在里之里長證稱：伊大概70幾年搬到現住里，90年開始擔任里長，104年間曾接獲電話詢問是否曾有死過人，伊回答不知道，因為不清楚；伊在該區域住到現在，不知道也沒聽鄰居在傳說系爭房屋有死亡事故等語。證人陳小姐證稱：當時沒有報警，也沒有通報相驗，連墳墓都沒有等語。可見該時家屬對於墜樓事件之處置極為低調，一般通常程序調查難以發現上情，非得輕易確認，確屬查證不易。實難認系爭房屋於70年間發生非自然死亡事件屬仲介業者間廣為周知之事實。堪認已盡查證義務仍無法得知上情，自無法於蕭姓買方買受該房屋前為告知，難謂有何故意或過失不法情事，亦難認處理委任事務有過失。
- 資料來源：
臺灣高雄地方法院106年度訴字第911號民事判決。
※備註：本案可上訴二審，原告如對本判決不服，須於判決送達後20日內向第一審法院提出上訴。