房東與房客串通低報租金,遭判刑四個月

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陳姓房東及另三位共有人,將位於臺南市○區○路204號之房屋出租予「○○公司」。房東竟為逃漏稅捐,要求承租方公司配合簽訂二份租賃契約,一份記載房屋租金每月24萬5千元,另一份記載租金每月15萬元,以此製作內、外帳之不正當方式,向稅捐機關申報月租金15萬元,先後逃漏稅捐共1萬餘元。嗣經法院認定陳姓房東違犯稅捐稽徵法第41條之以不正當方法逃漏稅捐罪,判刑4個月。

故事原委如何?讓我們一起看下去…

  • 故事經過:
    陳姓一家四口為位於臺南市○區○路204號房屋(下稱本件房屋)之共有人。四人自民國90年10月10日起,即將本件房屋出租予承租方○○公司(下稱承租方公司),雙方約定每月租金新臺幣(下同)24萬5千元,並由共有人中之一的陳姓房東代為受領租金。

簽約當日,除了陳姓房東,現場還有其他兩位共有人及其鄭姓母親(拿印章到簽約現場)在場,但約定由陳姓房東擔任出租人並代為收取租金。另承租方公司則由門市開發人員劉先生代理公司簽約。

詎料,陳姓房東為了少繳一些綜合所得稅,竟當場要求承租方公司劉先生,配合製作租約日期相同但月租金各為24萬5千元及15萬元的兩份租約。承租方公司劉先生為了要租到本件房屋,遂答應陳姓房東之要求,配合製作月租金額不同之二份房屋租賃契約書,其內容均有其他共有人蓋章同意由陳姓房東代為受領月租金。

嗣後,由承租方公司申報每月租金15萬元,然後幫陳姓房東代扣繳10%之租賃所得稅,陳姓房東遂先後於91年5月及92年5月間,虛偽記載本件房屋租金按月計收15萬元,而每月短報租金9萬5千元,並以此不實標準,按年以多報少之方法分別填具各該年度之綜合所得稅申報書,持向稅捐稽徵機關申報各該年度之綜合所得稅。以此製作內、外帳之不正當方式,逃漏稅捐共1萬0,022元(計90年度逃漏2,009元、91年度逃漏8,013元),足生損害於稅捐稽徵機關對於稅捐稽查之正確性。

案經鄭姓母親告發由臺灣臺南地方法院檢察署檢察官偵查後聲請簡易判決處刑。

  • 判決結果:陳姓房東連續納稅義務人以不正當方法逃漏稅捐,處有期徒刑肆月,如易科罰金,以參佰元折算壹日。

※判決理由摘要

  1. 被告以不正當方法逃漏稅捐即構成犯罪,不因該租金係其代收而受影響
    被告陳姓房東雖辯以租金係交由其母,惟本件租賃契約書已載明由被告陳姓房東代收,自得決定將租金轉交他人,況陳姓房東既然清楚知悉實際租賃所得,卻於申報綜合所得稅時,逕以多報少之方式申報租金,而其申報租金所得,恰與前開其中一份租賃契約書所載租金數額相符,在在足以證明被告陳姓房東實係故意以登載內、外帳之不實契約書藉以短報租賃所得之方法而達逃漏稅捐之結果,是被告陳姓房東上開犯行,應堪認定。
  2. 被告並未在遭告發前將稅款補繳完畢,自無從依法律規定而獲免刑
    稅捐稽徵法第48條之1第1項規定「納稅義務人自動向稅捐稽徵機關補報並補繳所漏稅款者,凡屬未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件,左列之處罰一律免除;其涉及刑事責任者,並得免除其刑:一、本法第四十一條至第四十五條之處罰。二、各稅法所定關於逃漏稅之處罰」,顯見欲引用該條主張免除刑事責任者,須「納稅義務人」在未有人檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件,自動向稅捐稽徵機關補報並補繳所漏稅款。而在本案房屋租賃事件中,被告陳姓房東為出租人,自應以其為納稅義務人,承租方公司僅係所得稅法第88條、89條所規定之「扣繳義務人」。被告陳姓房東本身在告發人提出告發前既未將稅款補繳完畢,自無從依該條文規定而主張應獲寬典
  3. 其他共有人並無逃漏稅捐行為之分擔,故不成立犯罪
    其他共有人雖明知並同意製作二份契約書,然並非契約書製作完成後,即已觸犯稅捐稽徵法第41條之罪,仍須待各出租人於申報當年度所得時,僅申報其中一份所得,而故意隱瞞另一份所得時,犯罪始能成立。是被告陳姓房東於申報所得時,既未與其他共有人一同為之,且亦無證據證明其他共有人就被告陳姓房東自己之逃漏稅捐行為,有犯意聯絡及行為分擔,被告陳姓房東辯稱其他共有人亦應共同負責,不足採信。
  • 資料來源
    臺灣臺南地方法院94年度簡上字第55號刑事判決。
    臺灣臺南地方法院93年度簡字第1733號刑事簡易判決。

挑戰公權力連續違法重建四次 最牛的屋主遭判刑一年

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一起《閱讀判決故事》吧~
高雄一名陳姓屋主,在其房屋後方違法增建違建,經工務局四次查報拆除,最後被移送法辦,經檢察官起訴,法院判決構成四個違法重建罪,定執行刑一年。

故事始末究竟如何,讓我們一起看下去……

  • 故事摘要:

高雄市一名陳姓屋主,未經合法申請建築執照,僱工於其房屋後方法定空地上違法增建,於105年9月13日經市政府工務局認定為違建,並於同年9月23日派工執行拆除完竣。

隨後,陳姓屋主立即僱工於原地違法重建,工務局立刻於105年9月29日發覺該違法事實,於是同年10月3日派工執行拆除完竣。詎料,陳姓屋主又立即僱工違法重建,而工務局也再次於105年10月12日發覺該違法事實,於同年10月18日再派工執行拆除完竣

沒想到陳姓屋主不死心,於拆除後沒幾天,又再次僱工於原地違法重建,但工務局也不是省油的燈,馬上於105年10月24日發現該違法事實,於同年11月11日再派工執行拆除完竣。

但陳姓屋主仍不放棄,隨後又再次僱工於原地違法重建,工務局也再次於105年12月21日發現該違法事實。鑑於陳姓屋主一再違法重建,嚴重挑戰國家公權力,這一次工務局實在是忍無可忍,於是移送地檢署偵辦,並經檢察官起訴

  • 判決結果:被告陳姓屋主構成違法重建罪應執行有期徒刑1年

被告陳姓屋主犯建築法第95條之違法重建罪,處有期徒刑2月,如易科罰金,以新臺幣1,000元折算1日;又犯建築法第95條之違法重建罪,處有期徒刑3月,如易科罰金,以新臺幣1,000元折算1日;又犯建築法第95條之違法重建罪,處有期徒刑4月,如易科罰金,以新臺幣1,000元折算1日;又犯建築法第95條之違法重建罪,處有期徒刑5月,如易科罰金,以新臺幣1,000折算1日。應執行有期徒刑1年,如易科罰金,以新臺幣1,000元折算1日。

判決理由摘要

  1. 核被告陳姓屋主所為,均係犯建築法第95條之違法重建罪。被告利用不知情之工人為上開犯行,為間接正犯。又高雄市政府工務局曾分別於105年9月13日、同年9月29日、同年10月12日及同年10月24日以處理新違章建築處分書勒令被告立即停止施工並強制拆除,足見被告先後4次違法重建之前,各經主管機關分別以前述處分書勒令其停止施工並強制拆除
  2. 然被告竟均無視處分書,分別為4次違法重建犯行,自應認被告先後4次犯行,主觀上均係另行起意所為,客觀上與查獲前犯行受一次評價之事由亦已消滅,且時間有異,犯意各別,自不得再與查獲前犯行論以接續犯,而應予分論併罰。
  3. 爰審酌被告對於依建築法規定強制拆除之建築物,無視建築主管機關之管理作為,一再違反規定予以重建,漠視建築法規保護民眾公共安全之意旨,且嚴重挑戰國家公權力,又各次重建後均未自行拆除,屢次經工務局派員以公權力強制拆除,浪費國家社會資源,犯罪情節、手段非輕,惡性重大,另考量其各次重建之面積規模、智識程度、生活狀況等一切情狀,分別依時序量處如主文所示之刑,併均諭知易科罰金之折算標準,並合併定其應執行之刑及諭知易科罰金之折算標準,以示懲儆。
  • 資料來源:
    臺灣高雄地方法院刑事106年度簡字第2399號簡易判決。
    建築法第95條:「依本法規定強制拆除之建築物,違反規定重建者,處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣三十萬元以下罰金。」

房客違建遭拆除 房東原地違法重建應負刑責

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臺北市一名萬姓房東,同意房客蓋違建,不久被市政府拆除後,房東隨後又於原地違法重建。事後遭市政府查報為拆後重建之新違章建築,案經都發局函送地檢署檢察官偵查起訴,法院認定構成違法重建罪,判處罰金新臺幣拾貳萬元,106年6月高等法院判決確定。

故事原委究竟如何?讓我們一起看下去……

  • 故事經過

臺北市一名萬姓房東,於民國102年5月間,將位於臺北市○區○路○號1樓之店面,出租予某商號房客經營眼鏡行,約定租期自102年6月6日起至103年6月5日。不久,房客於裝潢期間,發現舊有雨遮較為老舊,故請求房東同意增建新雨遮等裝潢。萬姓房東明知房客未申請建築執照,卻同意其在租屋處正面及側面外牆,以金屬鐵皮等建材,搭蓋違章建築

嗣後,於102年6月6日,房客新增違建部分,立即遭市政府違建查報隊查報為施工中新違章建築。隨後,公務員遂將強制拆除通知書張貼於現場後拍照,而完成送達程序,建管處違建處理科拆除區隊隨即於同日即時強制拆除完畢

詎料,萬姓房東明知前述違建部分,既經建管處依法強制拆除後,即不得違反規定重建。於隔年103年5月12日後開始,在未經申請建築許可及發給建築執照之情形下,竟於在原址建築物側面外牆,以金屬及不明材質等建材,再次違建伸縮式雨遮。嗣經建管處違建查報隊於104 年4月2日查報為拆後重建之新違章建築,始悉上情。

案經臺北市都市發展局函送臺北地方法院檢察署檢察官偵查起訴。

  • 判決結果:106年6月,高等法院判定萬姓房東犯建築法第95條之違法重建罪,處罰金新臺幣拾貳萬元,如易服勞役,以新臺幣壹仟元折算壹日。

判決理由摘要

  1. 違法重建罪不以「前後2次違建行為人同一」為構成要件,僅須重建人對「該地點曾有違建經依法拆除之事實」有所認識,即應成立該罪:
    (一)按建築法第95條之罪,僅須重建人對「該地點曾有違建經依法拆除之事實」有所認識,即應成立該罪。
    (二)例如承租人於租賃期間內,於樓頂平台建築違建一間,經依法拆除,知情之出租人於收回房屋後違規原地重建,該出租人仍應成立本條之罪,並不限於重建人與原建人為同一人時,始能成立,此觀該條明定:「依本法規定強制拆除之建築物,違反規定重建者」,即應負該條之刑責,並無以前後2次違建行為人同一為要件(本院94年度上易字第2048號、95年度上易字第1890號判決)。
  2. 被告房東先前同意房客違建遭拆除後,在本案建物再次搭建違建,則其主觀上明顯違反建築法第95條規定,構成違法重建罪:
    (一)被告房東既係本案建物所有權人,有使用、收益、處分本案建物之權利,房客○○眼鏡行又係在事先徵得被告房東同意後為之,則縱非被告房東出資,亦難謂被告房東無與房客○○眼鏡行共同違反行政規定在本案建物搭建違建之意。
    (二)被告房東明知其同意房客○○眼鏡行於102年5月間在本案建物所搭建之違建,已於102年6月6日經建管處依法強制拆除在案,仍於103年5月12日後至104年4月2日間,在本案建物再次搭建違建,則其主觀上顯違反建築法第95條規定,亦即明知本案建物曾有違建,經依法強制拆除,仍違法重建之構成要件故意甚明。
  3. 被告房東事前既已同意房客搭蓋,事後亦明知該違建業經依法強制拆除,已有違反行政法規之認識,竟又於原地違法重建,仍應令負建築法第95條之刑責:
    (一)被告房東雖辯稱:102年6月6日建管處拆除之違章建築是房客行未經其同意擅自建築,且其非原建築行為人云云,然據證人房客於本院審理中具結證稱:我代理○○眼鏡行與被告接洽上開建物承租事宜,於102年5月間裝潢時因舊有雨遮較為老舊,故有詢問被告是否可拆除舊雨遮由我們建造新雨遮,被告說可以,於是就在該址正面、側面建造一體成形有落柱連接地面的雨遮等語明確。
    (二)顯見被告房東所有上開建物於102年6月6日遭強制拆除之違章建築,係房客○○眼鏡行經被告房東同意始行僱工搭建,雖非被告房東所自行搭蓋,然被告房東事前既已同意房客搭蓋,事後亦明知該違章建築業經依法強制拆除,已有違反行政法規之認識,竟於103年5月12日後至104年4月2日間又於原地違法重建,仍應令負建築法第95條之刑責,是被告房東上開辯解實無足採。
  • 資料來源
    臺灣臺北地方法院105年度易字第586號刑事判決。
    臺灣高等法院106年度上易字第730號刑事判決。 
    建築法第95條規定:「依本法規定強制拆除之建築物,違反規定重建者,處1年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣30萬元以下罰金。」


租屋處發霉經房客終止租約 房東應退還押金及賠償裝潢費

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新北市一間公司承租房屋供營業使用,結果樓上鄰居在室內安裝冷凍機台設備,造成地板溫度過低,樓板濕氣過重,導致房客之租屋處梁柱角落天花板大量發霉,發生多名員工生病需要就醫。房客要求房東改善發霉情形,房東卻以自己亦為受害者為由,消極不為改善。房客迫於無奈而終止租約,房東卻拒絕返還押租金。房客一狀告上法院,法院判決房客終止租約合法,房東應返還押租金並賠償房客裝潢等損失

故事始末究竟如何,讓我們一起看下去……

  • 故事經過

《租賃雙方簽訂租約供辦公室使用》
房客公司(下稱房客)於103年11月5日向房東公司(下稱房東),承租坐落新北市○區○路○號3 樓 ( 下稱本件租屋) ,供作販賣各類贈品之營業使用,並簽訂房屋租賃契約書(下稱本件租約),約定租期自103年12月1日起共3年,押租金36萬元。

《因樓上鄰居安裝冷凍設備導致租屋處發霉瑕疵》
於104年6月20日,房客發現租屋處全部樑柱旁之天花板角落蔓延黑霉,經房客向房東要求處理後,房東的員工陳經理告知,發霉係租屋處上方4樓之建物(該房屋是房東另出租給A公司),因安裝冷凍冷藏機台設備溫度過低,導致4樓底板,即本件租屋之天花板溫度有溫差反潮,樓板濕氣過重,造成本件租屋梁柱角落天花板大量發霉。後來房東通知A公司處理該發霉瑕疵,但A公司只派人使用漂白水在3 樓室內擦拭天花板。

《房東以其為受害者為理由拒絕處理瑕疵》
於104年8月30日,房客發現本件租屋全部樑柱旁之天花板角落,再次出現蔓延很厚之黑霉,並擴散至房客辦公室區域,在置物架上商品、傢俱及辦公用品上全面產生狀況不一之發霉現象。房客旋即通知房東,房東則再次推諉他們也是受害者,只能盡力協調A公司處理。嗣A公司又派工人進場擦拭,房客為能使其公司盡快正常營運,全體員工都戴口罩,配合進行全面環境打掃除霉,歷經3天營運全部停擺,大量發霉也已導致多名員工生病需要就醫,病因為濕疹、過敏、乾咳等,但之後A公司竟表示不認為其應該負責處理,但房東堅稱應由A公司負責處理,與出租人無關,將出租人應盡義務推諉給承租人即房客。

《專業廠商修繕處理費用報價過高》
於105年3月16日,本件租屋之樑柱旁天花板角落再次開始蔓延黑霉,房客又立即通知房東,房東再度推諉修繕義務予A公司,A公司這次未出面負責處理。故房客自行諮詢專業防水除霉廠商B公司,其表示因為樓上有大型冷凍櫃,於運作時上下樓層間溫度差太大,就如同冰箱外冷凝水,而導致空氣中水分子凝結在RC結構裡及天花板上面成為冷凝水而產生發霉,必須以特殊材料,依負水壓原理施作防水層,報價修繕總價為748,440 元,絕非房東所提出修繕方法「先以除霉劑清除汙斑,再以油性水泥漆擦拭底以免復發,最後以水性水泥漆修飾粉光」所能根本解決。嗣後因處理費用過高,房客並未讓B公司進行處理。

《房客以房東無法解決發霉瑕疵為由終止租約》
房客認為自己僅為供應各類贈品之廠商,並非皮件製造廠商,本件租屋發霉與房客絕對無關,本件租約既未課予承租人(即房客)自行維持房屋不發霉責任,則出租人(即房東)應維持房屋不能發霉,才能符合雙方約定使用收益之狀態。房客遂認為房東未能提供合於使用收益狀態,即應維持不能發霉之本件租屋予房客,故於105年4 月12日寄發存證信函,催告房東應於函到後7日內進行修繕除霉。嗣後,房東與房客於105年4月15日召開協調會,惟房東始終不願切結保證除霉後不再復發,甚至一再推脫非其應負責任。後來,因房東並未依約定期限進場修繕除霉,房客再次於105年4月18日寄發存證信函,催告房東仍應於前函期限內進行修繕除霉。詎料,房東竟然拒絕於期限內負責進行修繕除霉,房客迫於無奈,只好於105 年4月25日寄發存證信函,聲明終止本件租約,並定期於105年4月30日會同辦理點交。後來,租賃雙方提前於同年4月29日辦妥點交手續,惟房東拒絕返還押租金36萬元。

《房客因房東無法發霉瑕疵而受有裝潢損失31萬元》
由於房東拒絕返還押租金36萬元,房客受有36萬元之損失。又加上房客承租本件租屋,業已支出裝潢材料費用492,172元、電腦設備材料費用107,875元,共計600,047元。囿於本件租約被迫終止後,房客依約應拆除回復原狀,前述裝潢及設備材料均無法再重複使用。另按房客承租租賃期限 3年(36個月),前述裝潢材料預計使用36個月,已使用17個月,因終止本件租約,尚有19個月租期無法使用,房客損失316,691元( 計算式:600,047元×19/36 =316,691元)。

《房客提告請求房東返還押租金及賠償裝潢損失》
因為房東拒絕返還押租金36萬元,及賠償前揭損失316,691元,房客只好於105年9月間提起民事訴訟,依民法第179條後段、第227條第2項規定,請求房東返還押租金,及給付損害賠償金額共計676,691元等語,以及訴之聲明:被告房東公司應給付原告房客公司676,691元,及自起訴狀送達翌日起至清償日止,按年息百分之5 計算之利息。

  • 判決結果:房客勝訴,房東應賠償房客
    一、被告房東應給付原告房客新臺幣676,691 元,及自民國105年9月9日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
    二、訴訟費用新臺幣7,380元由被告房東負擔。
    三、本判決得假執行。但被告房東如以新臺幣676,691元為原告房客預供擔保,得免為假執行。
  • 判決理由摘要:
  1. 法院認為本件租屋有發霉瑕疵,縱使房東業經以漂白水擦拭霉菌、重新油刷方式進行修繕,亦無法有效改善發霉情形,因此認定房東違反保持租賃物合於約定使用收益之狀態的義務。
    (一)本件兩造於103年11月5日簽訂本件租約,約定由原告房客向被告房東承租系爭房屋,則被告房東提供系爭房屋予原告房客使用收益,為本件租約所需具備之必要完成事項,自屬被告房東應履行之用益提供義務。
    (二)惟本件房屋先後於104 年6月20日、104年8月30日、105年3月16日發生全部樑柱旁之天花板角落蔓延黑霉,甚至擴散至系爭房屋其他區域,致置物架上商品、傢俱及辦公用品產生狀況不一之發霉現象,被告房東雖以漂白水擦拭霉菌、重新油刷方式進行修繕,發霉情形未見改善,足認被告房東所為擦拭霉菌、油刷牆面之修繕方式,未有效改善本件租屋發霉情形,難認被告房東已有效回復本件租屋合於使用收益狀態。
    (三)按該霉害經常性、廣布於本件租屋之所有樑柱頂端、天花板四周、屋角、裝潢櫃架等處,本件租屋顯有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵等情,足堪認定。揆諸前揭說明,被告房東辯稱伊係出租人,依法僅負有將租賃標的物交付承租人及租賃物修繕之義務,並無保證租賃標的物須永遠不再產生天花板發霉之義務,故伊無違反提供合於使用收益之系爭房屋,及民法第429 條第1項出租人修繕義務規定云云,顯不足採。
  2. 法院認為房東未能改善發霉瑕疵,構成債務不履行責任,因此認定房客終止租約合法。
    (一)被告房東既未依本件租約提供合於使用收益之本件租屋予原告房客,自有違本件租約所應負之用益提供義務,而構成債務不履行至明。
    (二)就被告房東前揭債務不履行情事,原告房客於105年4月25日寄發存證信函,聲明終止系爭租約,依民法第227條、第226條、第256條、第263條債務不履行,及民法第424 條承租人租約終止權之規定,即屬有據。且該終止之意思表示亦於105年4月26日送達被告房東,則原告房客依上開規定主張本件租約應於105年4月26日以為終止等情,應屬可採。
  3. 房客係因可歸責於房東無法提供合於租約使用收益之租賃物而主張終止租約,房東應不得以房客應賠償提前終止本件租約之2個月租金為由,拒絕返還押租金36萬元。
    (一)被告房東辯稱依系爭租約第6條第2項約定:「租賃期間內,乙方(即原告房客)若擬遷離或提前終止租約時,應於2 個月前以書面通知甲方(即被告房東),並給付甲方2個月租金以為賠償」等語,故倘原告房客欲終止租約,應賠償被告房東2個月租金云云。
    (二)惟觀諸系爭租約內容,應將此條款解釋為因承租人可歸責於己之事由而提前遷離他處時,出租人始得請求賠償 2 個月租金,作為補償出租人因承租人提前終止租約之損害,方與誠實信用原則相符。
    (三)本件原告房客係因可歸責於被告房東無法提供合於租約使用收益之租賃物而主張權利,自無上開約定之適用,被告房東應不得以原告房客應賠償提前終止本件租約之2個月租金為由,拒絕返還押租金36萬元。
    (四)本件租賃關係既已消滅,原告房客復無租賃債務不履行之情事,並已將系爭房屋交還予被告房東,依本件租約第4條第3項約定,原告房客前揭給付押租金36萬元顯已欠缺其給付之目的,被告房東自應將押租金36萬元無息返還予原告房客,是原告房客依民法第179 條後段規定,請求被告房東返還上開押租金36萬元,於法有據,應予准許。
  4. 房客承租本件租屋係供為公司營運之用,房東因可歸責於己之事由,未於租賃關係存續中保持本件租屋合於約定使用、收益之狀態,房東應就房客所受損害,負債務不履行之損害賠償責任。因此應賠償房客之裝潢等損失316,691 元。
    (一)本件被告房東出租本件租屋予原告房客,係供為公司營運之用,被告房東即應依本件租約之債務本旨提供合於使用目的之租賃標的予原告房客。惟被告房東因可歸責於己之事由,未於租賃關係存續中保持本件租屋合於約定使用、收益之狀態,被告房東應就原告房客所受損害,負債務不履行之損害賠償責任。
    (二)經查,原告房客主張伊受有裝潢材料費用492,172元、電腦設備材料費用107,875元,共計600,047元( 計算式:492,172元+107,875 元=600,047元) 損害之事實,業據其提出支出明細表、統一發票等為證。而本件租約終止後,依約原告房客應拆除前揭裝潢、電腦電纜、電話線設備,將本件租屋回復原狀,故上開材料均無法再重複使用,按原告房客承租本件租賃標的物租賃期限3年( 36個月),上開材料預計使用36個月,已使用17個月,因終止本件租約,尚有19個月租期無法使用,原告房客損失316,691 元( 計算式: 600,047 元×19/36 =316,691元) ,且被告房東就原告房客支出裝潢、電腦電纜等設備之明細部分並不爭執,堪信原告房客受有上述損害為真實。
    (三)是原告房客依債務不履行之法律關係,請求被告房東賠償支出裝潢、電腦設施費用之損害計316,691 元,洵屬有據,應予准許。
  5. 房東應返還押租金360,000 元,並賠償支出裝潢、電腦設施費用之損害316,691 元,共計676,691 元及其年息百分之5計算之利息。
    原告房客依民法第179條後段、第227條第2項規定,請求被告房東返還押租金,及給付損害賠償金額共計676,691 元( 計算式:316,691 元+360,000 元=676,691 元),及自起訴狀繕本送達之翌日即105年9月9日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息,為有理由,應予准許。
  • 資料來源:
    臺灣台北地方法院105年度北簡字第11467號民事判決。
  • 相關法條

民法第423條
出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態

民法第424條
租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。

民法第429條
租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。
出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。

民法第430條
租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之

未經房客同意竟擅自帶看房屋,房東構成侵入住宅罪

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故事摘要
房東未經房客同意,擅自使用備份鑰匙打開房門,供看屋民眾進去觀看格局、屋況。嗣後經房客發現後,告上法院。法院判決構成房東構成侵入住宅罪

故事原委如何,讓我們一起看下去……

  • 故事經過

締約及履約過程過程
林姓房東自民國103年2月10日起,將高雄市某區某路某號之房屋201室,出租予曾姓房客

103年3月中旬某日白天,林姓房東帶吳姓民眾看屋,當帶看房屋的201號室的時候,卻猶豫要不要開門讓吳姓民眾觀看,於是自言自語說不知道可不可以開,但猶豫了幾秒後,林姓房東還是使用鑰匙打開201號室的房門,讓吳姓民眾進去觀看格局、屋況

嗣後,林姓房東向曾姓房客表示要把整棟房子租給其他人,於103年5月11日曾姓房客收到1張紙條,其上記載林姓房東表示她已經與別人簽約。曾姓房客始察覺有異,開始懷疑林姓房東在未經其同意下,讓其他人進入該房間查看。曾姓房客遂與林姓房東及吳姓民眾確認,而悉上情。

案經曾姓房告訴由高雄市政府警察局鹽埕分局報告臺灣高雄地方法院檢察署檢察官偵查起訴。

  • 判決結果林姓房東犯侵入住宅罪,處拘役拾日,如易科罰金,以新臺幣壹仟元折算壹日。
  • 判決理由概要

法院認為林姓房東為職業房東,未經承租人同意之情況下,擅自帶他人觀看承租套房內之情形,係犯刑法第306條第1項侵入住宅罪。林姓房東使不知情之吳姓民眾等人進入曾姓房客房間部分,為間接正犯:

  1. 林姓房東為職業房東,當知縱持有備用鑰匙,亦僅係供危急或修繕等時刻使用,仍應尊重房客之隱私及居住權,林姓房東僅為促成上址房屋得以整棟出租而增加收入,無視曾姓房客權益,擅自帶同他人進入告訴人房間察看,而林姓房東於一審一度坦承犯罪,然仍一再表示是溝通有誤、沒有惡意,後則改口否認犯行,另考量林姓房東侵入住宅之時間為白天,曾姓房客並未察覺異狀,林姓房東並無前科,兼衡其智識程度為大學畢業、目前以出租房屋為生,月收入約新臺幣一萬餘元等一切情狀,而量處拘役10日及易科罰金之折算標準。
  2. 被告辯稱僅是一時忘記與告訴人之租賃期限為1年,而誤記僅有半年,才會先帶人看房子云云。但法院認為:無論告訴人承租房屋期限之久暫,在租賃期間屆滿前,被告均無權於未經承租人同意之情況下,擅自帶他人觀看承租套房內之情形,本屬當然。被告逕自於租賃契約存續期間,開啟告訴人之房門供人參觀,自無從以記錯租賃契約期限為由而脫免刑責
  • 資料來源
    臺灣高等法院高雄分院104年度上易字第227號刑事判決。
    臺灣高雄地方法院103年度審易字第2708號刑事判決。

房客欠租落跑,房仲協助房東堵人追債,卻吃上官司

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  • 故事摘要:
    張姓房仲協助吳姓房東,處理其房屋出租事宜。詎料,租期中房客欠租落跑,張姓房仲遂夥同吳姓房東,駕駛小客車前後緊鄰包夾以阻止房客離去。嗣經警察到場處理後,竟遭檢察官起訴,法院竟判決構成強制罪。故事原委如何,讓我們一起看下去……
  • 故事經過

締約及履約過程
吳姓房東將位在雲林縣虎尾鎮某路某號之房屋,委託其從事不動產仲介之姪女張姓房仲協助處理該房屋出租事宜。於民國100 年6月間,經由張姓房仲居間,吳姓房東與曠姓房客簽訂租賃契約,以供「○○烘焙坊」營業使用。

詎料,曠姓房客經營不善,有拖欠房租、水電費等情,租賃雙方與張姓房仲間因此生有不快。於100年9月3日,吳姓房東與張姓房仲聽聞曠姓房客正在搬離,有意不結清積欠之房租、水電費

於是吳姓房東與張姓房仲,於100年9月3日下午2時20分許,在雲林縣虎尾鎮某路某號前,由兩人各自駕駛小客車,前後緊鄰包夾曠姓房客所駕駛之小貨車,以此強暴方式阻止曠姓房客將上開其小貨車駛離,經警察到場處理後,始悉上情。

案經臺灣雲林地方法院檢察署檢察官提起公訴

  • 判決結果
    被告吳姓房東、張姓房仲所為,均係犯刑法第304條第1項之強制罪。被告2人間,互有犯意聯絡及行為分擔,皆應論以共同正犯,各處罰金新臺幣陸仟元,如易服勞役,均以新臺幣壹仟元折算壹日。均緩刑貳年

判決理由概要

  1. 法院認為:被告吳姓房東、張姓房仲前因被害人曠姓房客積欠房租、水電費乙事本存有嫌隙,雙方在情緒上早已劍拔弩張,而被告吳姓房東、張姓房仲聽聞曠姓房客正在著手搬離上開房屋,難免會認為曠姓房客有逃避積欠之房租、水電費而提前搬離之行徑,從而在前往上開房屋時,才有阻止曠姓房客離去之舉,實屬情有可原,惟被告2 人以前後車輛包夾方式造成曠姓房客駕車離去時之行動自由受有妨礙,以被告2 人之年紀及社會閱歷,在情緒處理上顯然過於衝動,仍有不該,尤其被告張姓房仲囿於親戚間之關係,無償幫忙處理該房屋出租事宜,反落得「公親變事主」之窘境,而對照本案終究起因於房屋租賃糾紛,被告2人卻因一時意氣而進入刑事程序,為了少許金錢而必須受到刑事之處罰,因小失大,莫此為甚
  2. 本案最終能圓滿解決,亦端賴被告吳姓房東、張姓房仲先對曠姓房客作出讓步,其等在曠姓房客被訴毀損案件中為被害人身分,在先前諸多不快下仍展現長輩風度,對曠姓房客年輕識淺不與計較,被告張姓房仲不追討自己車輛之損失,而被告吳姓房東願意考量曠姓房客因經營不善,生活狀況不寬裕下,同意曠姓房客只須給付新臺幣6,000 元之賠償,於此可見其等寬容之心,亦見本性上之良善,確實難得,且曠姓房客於本案上所受之行動自由侵害亦屬短暫,而雙方亦有共識,願意使此次紛爭就此止息,不再徒增訟累,本院認為對被告吳姓房東、張姓房仲2人無須過度苛責及其他一切情狀,各量處如主文所示之刑,並均諭知罰金易服勞役之折算標準。
  • 資料來源
    臺灣雲林地方法院100年度易字第748號刑事判決。