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  • 房屋租約、土地租約 、終止租約
  • 不動產買賣、房屋無償借用
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    去大陸文書
  • 去大陸結婚–單身宣誓書、無血緣聲明書
  • 買賣房產–委託他人「買」、「賣」房產
  • 配偶同意出售房產聲明書
  • 授權書

租約公證介紹

租約辦理公證的優點

   1.確認簽約人身分

本所公證人會核對雙方的身分證件是否為真正,避免用假名、冒名簽約,將來無法保障權益!

   2.避免訴訟、省錢省力

房屋租約公證有約定強制執行條款,對於下列情形,得不經訴訟,直接拿公證書向法院民事執行處聲請強制執行(公證 法第13條):

  • 房客租賃期限屆滿時拒絕搬出房屋,房東得以公證書聲請強制執行返還房屋。
  • 房客欠租、拒付違約金,房東得以公證書聲請強制執行要回租金、違約金。
  • 房東無故不還押租金,房客得以公證書聲請強制執行要回押租金。

  3.由律師資格的公證人代擬契約,保障權益

本所兩位公證人均為台大法學碩士,由律師資格轉任,提供您合法、有效、周全的租約範本,保障您的權益!

  4.租約超過五年,有公證才能「買賣不破租賃」

租期超過五年的租約若沒有公證,房客無法受到「買賣不破租賃」的保障。如果屋主在租期中處分房屋,新屋主可以不租給房客,對房客沒有保障;若有公證,因為「買賣不破租賃」,就算房屋過戶,房客可以繼續承租。


房屋租約公證費如何計算?

  • 計算標準(一):總租金+押金
  • 計算標準(二):房屋課稅現值+押金
  • 比較二個計算標準,取其高來計算公證費用
  • 例 1:租期一年、租金每月1萬元、押金2萬元的房屋租約,房屋課稅現值為45萬元,計算標準(一):租金1萬元╳12個月+押金2萬元=14萬元計算標準(二):房屋課稅現值45萬元+押金2萬元=45+2=47萬元
比較二個計算標準,以較高之計算標準(二)=47萬元來計算,對照公證費用標準表,「20萬至50萬元」之公證書並載明逕受強制執行之欄位,公證費用為3,000元。
  • 例 2:租期五年、租金每月1萬元、押金2萬元的房屋租約,房屋課稅現值為45萬元,計算標準(一):租金1萬元╳60個月+押金2萬元=62萬元計算標準(二):房屋課稅現值45萬元+押金2萬元=45+2=47萬元
比較二個計算標準,以較高之計算標準(一)=62萬元來計算,對照公證費用標準表,「逾50萬至100萬元」之公證書並載明逕受強制執行之欄位,公證費用為4,500元。 土地租約房屋無償借用土地無償借用之公證費用計算方式同上。
租約「公證」vs「不公證」比較
租約經公證 租約未經公證
房東權益 如有欠租金、違約金或租期到卻拒絕返還房屋情形,不必經訴訟,得直接以公證書聲請強制執行。 若欠租金、拒絕返還房屋或未給付違約金,必須經冗長訴訟且獲得勝訴判決確定後,始得聲請強制執行。
房客權益 ♦租期屆滿後出租人未返還押租金,免經訴訟,得直接以公證書聲請強制執行。 ♦租賃期間,租賃物若經轉賣或法拍,租約不受影響(買賣不破租賃)。 ♦租賃期限超過五年或未定期限者,新屋主如要求搬遷,承租人租賃權恐無法受保障。 ♦租期屆滿後出租人若拒絕返還押租金,必須透過冗長訴訟程序後,始得聲請強制執行。
費用比較 ♦約定逕受強制執行之公證費用為1,500元起,視租金及房屋課稅現值而定(公證費計算如下)。 ♦公證費僅約為裁判費的10%。 ♦存證信函費用、律師費(一個審級至少6萬元)、訴訟費及鑑定費等,合計至少十餘萬元。 ♦訴訟期間無法出租之租金損失。
救濟程序 ♦無須訴訟,直接以公證書聲請強制執行,執行費用由被執行者負擔。 ♦強制執行過程僅需約一個月左右,迅速便利,可防脫產。 ♦須先提起民事訴訟,經三個審級判決確定,歷時半年至數年不等。 ♦須先提起民事訴訟,經三個審級判決確定,歷時半年至數年不等。
租稅問題 ♦出租人以租金收入的57%申報為租賃所得。 ♦非供營業用之承租人每年有12萬元租金的所得稅扣除額;若供營業用則全部租金可申報為營業費用。 ♦出租人若逃稅,一經查獲,除應補稅外,並應受罰鍰。 ♦承租人若用匯款紀錄等,檢舉出租人有短漏報租金情形,檢舉案若確認屬實成案,檢舉人可領到最高上限480萬元的檢舉獎金。
                                           

扣取租賃所得稅款後未繳納,房客遭判刑一年二個月

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扣取租賃所得稅款後未繳納,房客遭判刑一年二個月

房客從每月租金中,依法扣取10%扣繳稅款後,卻占為己有而未向國庫繳納,欠稅情形長達兩年,行為每月1次,合計共24次。嗣經法院判決房客構成24個侵占稅捐罪,每罪各處有期徒刑貳月,應執行有期徒刑壹年貳月。

故事原委如何,讓我們一起看下去……

  • 故事摘要:

擔任A公司之李姓負責人,以A公司之名義,向何姓房東承租位於臺北市○區○街○號之建物作為營業處所使用,約定租賃期限自103年1月起至104年12月止,每月租金新臺幣(下同)350,000元,並由A公司預扣每個月租金10%之35,000元以繳納租賃所得稅款後,實際交付每月租金315,000元予出租人何姓房東。詎李姓負責人明知應於每月10日前將上一月內所扣取之稅款向國庫繳清,卻因A公司營運狀況不佳,竟侵占已扣取稅款犯意,自103年2月起至105年1月止,均未於每月10日前將上一月所扣取之租金所得稅款35,000元向國庫繳清而予以侵占入己,共侵占24個月份之各期扣取稅款,合計侵占金額為840,000 元,致生損害於國庫之稅收。

  • 判決結果:被告李姓負責人犯24個侵占稅捐罪,每罪各處有期徒刑貳月,應執行有期徒刑壹年貳月,如易科罰金,以新臺幣壹仟元折算壹日。緩刑三年。

判決理由摘要

  1. 按納稅義務人有租金所得者,應由扣繳義務人於給付時,依規定之扣繳率或扣繳辦法,扣取稅款,並依法繳納。租金所得,其扣繳義務人為承租人(按:即房客)之責應扣繳單位主管、事業負責人及執行業務等者;納稅義務人為取得租賃所得者(按:即房東)。應於每月10日前將上一月內所扣稅款向國庫繳清,並於每年1月底前將上一年內扣繳各納稅義務人之稅款數額,開具扣繳憑單,彙報該管稽徵機關查核;並應於2月10日前將扣繳憑單填發納稅義務人。納稅義務人如為我國境內居住之個人,或在我國境內有固定營業場所之營利事業,租金按給付額扣取百分之十。
  2. 本件被告李姓負責人(下稱被告)既為A公司之負責人,並代表A公司與何姓房東簽訂房屋租賃契約,當屬租金所得稅款之扣繳義務人,而被告已依租賃契約約定,按月扣除租金10%之稅款,但其並未依法於扣取稅款法定繳納期限前,將各該次扣取之稅款向國庫繳清,反將各該次扣取之稅款予以侵吞入己,是核被告係犯稅捐稽徵法第42條第2項之侵占稅捐罪。
  3. 被告侵占24個月份之各期扣取稅款,所犯各罪間,犯意各別、行為互殊,應予分論併罰
  4. 被告身為公司負責人,明知依法應將其所預先扣取之租金所得稅款按時繳納予稅捐機關,竟因公司營運狀況不佳,即未按月繳納稅款而予以侵占入己,造成國家稅收損失及侵害稅賦之公平性,併兼衡其於犯後坦承犯行,及本案各該次行為所生危害輕重等一切情狀,分別量處如附表主文欄所示之刑,並定其應執行之刑如主文後,再就被告所犯各罪所處之刑及所定之應執行刑,均諭知易科罰金之折算標準。
  5. 被告本案侵占所得之稅款,業由國稅局依法移送強制執行,而被告亦已按期向法務部行政執行署士林分署補繳稅款,此有財政部臺北國稅局欠稅查詢情形表及財政部臺北國稅局稅款及財務罰鍰繳款書在卷可稽,是國稅局既已本其公權力,藉由國家強制執行手段以遂行稅捐稽徵目的,若仍宣告沒收,實有過苛之虞,故依修正後刑法第38條之2第2項之規定,不予宣告沒收或追徵。
  6. 被告於犯後坦承犯行,堪認仍具有悔意,並已按期向法務部行政執行署補繳稅款,是本院認上開所宣告之刑以暫不執行其刑為當,爰諭知緩刑3年,以啟自新。

※資料來源:臺灣士林地方法院107年度審簡字第617號刑事簡易判決

  • 稅捐稽徵法第42條:「代徵人或扣繳義務人以詐術或其他不正當方法匿報、短報、短徵或不為代徵或扣繳稅捐者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣六萬元以下罰金。代徵人或扣繳義務人侵占已代繳或已扣繳之稅捐者,亦同。」

房東遭欠租走法院程序,竟耗逾兩年才收回房屋

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一起《閱讀判決故事》吧~

  • 故事摘要

台南市李姓房東於民國98年10月1日起,將其房屋出租予張姓房客,詎張姓房客僅繳付第一個月租金後,第二個月起即開始欠租。李姓房東自98年11月以郵局存證信函向張姓房客限期催繳房租後,並於99年1月以郵局存證信函通知房客終止租約,歷經法院一至三審判決後竟發回二審更審,更審後再經三審最高法院於100年12月裁定駁回上訴而確定,前後共花了約2年1個月才取得確定判決,並以此為執行名義聲請法院強制執行返還房屋。光只是欠租而已,走訴訟程序竟要拖延兩年多才能收回房屋,故事原委究竟如何?讓我們看下去……

  • 事實及判決經過
    李姓房東於民國(下同)98年9月17日,就其所有位於臺南市永康區○路○號之房屋,與張姓房客及其董姓連帶保證人,以第一年月租金10萬元、第二年起月租金13萬元(每月1日繳租),及押租金30萬元之條件,簽訂租期三年之租賃契約(租期自98年10月1日至101年9月30日止),以供營業使用。

張姓房客僅繳交第一個月租金後,自98年11月1日起即未再給付租金,李姓房東先於98年11月4日以郵局存證信函向張姓房客限期催繳房租,再分別於同年12月9日及22日至台南市永康區調解委員會申請調解均不成立,迄至99年1月7日止,李姓房東屢向被告催討,均未獲置理,李姓房東乃於99年1月22日以存證信函通知張姓房客終止本件租約,隨後提起訴訟要求張姓房客返還房屋,並按月賠償10萬元

經一審、二審法院審理,均認定本件租賃房屋既係營業用,自無土地法第97條至第99條之適用。並認定張姓房客自98年11月1日後即未給付租金,李姓房東自得於張姓房客遲付租金總額達2個月後終止契約,又李姓房東已於98年11月4日以存證信函定期催告張姓房客付清租金,而張姓房客亦自陳其已於99年1月22日收到,因此認定本件租約業於99年1月22日發生終止效力,從而,認定李姓房東自得依民法第455條之規定請求張姓房客遷讓交還租賃房屋,判決張姓房客敗訴。

張姓房客不服一審、二審判決結果,遂上訴三審。然最高法院見解認為,張姓房客曾給付三十萬元押租金為本件租約之擔保,雖然僅繳交98年10月份之租金,但得以超過二個月房屋租金之總額(20萬元),超過20萬元即10萬元部分,用以抵付租金,因此認定李姓房東以存證信函定期催告付清租金及終止租約之時點,張姓房客遲付之租金尚未達兩個月之租額,從而認定李姓房東於99年1月22日終止租約不合法。依此,最高法院判決廢棄原判決,發回二審重新審理。

二審法院重新審理後,認定張姓房客所支付之30萬元押租金超過二個月房屋租金之總額(20萬元),超過20萬元即10萬元部分,得以之抵付租金,經抵付結果,張姓房客即已支付98年11月份租金,是李姓房東於98年11月4日定期催告支付租金時,遲付之租金尚未達兩個月之租額,是該存證信函不能發生催告之效力。又李姓房東復於99年1月22日以存證信函通知張姓房客終止系爭租約,亦不生終止租約之效力。但認定張姓房客自99年12月份以後均未繳納租金,李姓房東復於100年7月27日準備程序向張姓房客為終止租約之表示,應認本件租約於100年7月27日合法終止。從而認定張姓房客應交還本件租賃房屋予李姓房東。張姓房客不服更審判決,又再上訴三審,嗣遭最高法院裁定駁回上訴而判決確定。

98年11月4日起,李姓房東以郵局存證信函向張姓房客限期催繳房租後,歷經一審、二審、三審、更審等判決,遲至100年12月27日最高法院裁定駁回上訴而確定,前後共花了約兩年一個月才判決確定,李姓房東始得以此為執行名義聲請法院強制執行

最高法院判決理由摘要

  1. 按以現金為租賃擔保之金額,不得超過二個月房屋租金之總額;已交付之擔保金,超過前項限度者,承租人得以超過之部分抵付房租,土地法第九十九條定有明文。又以承租人遲付租金為終止原因者,必承租人遲付租金之總額已達兩個月之租額,經定相當期限催告,承租人於其期限內不為支付者,始得終止租約,此觀民法第440條第一、二項規定自明。是承租人支付之擔保金超過二個月房屋租金之總額,如承租人表示以擔保金抵償,須抵償後遲付之租金達兩個月之租額,出租人始得定期催告承租人給付租金,必待承租人仍不於期限內支付,出租人始得進而終止租約
  2. 查兩造約定每月租金為10萬元,張姓房客曾給付30萬元為系爭租約之擔保,其僅繳交98年10月份之租金,自98年11月以後迄今,即未曾再繳納租金。李姓房東係於98年11月4日以存證信函定期催繳租金,再分別於同年12月9日及22日至台南縣永康市調解委員會聲請調解均不成立,99年1月22日終止系爭租約,為原審所確定之事實。張姓房客所支付之擔保金超過二個月房屋租金之總額,且李姓房東於98年11月4日定期催告張姓房客支付租金時,張姓房客遲付之租金似尚未達兩個月之租額,果爾,該存證信函似不能發生催告之效力
  3. 原審未遑詳查細究,逕認上訴人至99年1月1日後,已遲延給付租金逾二個月,而被上訴人復於99年1月22日以存證信函通知上訴人終止系爭租約,兩造之租賃關係已經於99年1月22日合法終止,進而為上訴人不利之判決,不免速斷。上訴論旨,指摘原判決不當,求予廢棄,非無理由。

  • 資料來源
    臺灣臺南地方法院99年度訴字第66號民事判決        
    臺灣高等法院臺南分院99年度上字144號民事判決
    最高法院100年度台上字725號民事判決
    臺灣高等法院臺南分院100年度上更(一)字15號民事判決
    最高法院100年度台上字2168號民事裁定

賣方縱不知情凶宅而轉賣 亦應對買方負賠償責任

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故事摘要:

蕭姓買方經由葉姓房仲、林姓房仲、羅姓房仲、房仲公司仲介下,向龔姓賣方購得坐落高雄市某路段之房屋後,出租於徐姓房客。嗣經該房客告知其為凶宅後,遂對龔姓賣方及參與買賣過程之所有仲介人員及其仲介公司提起民事訴訟,求償一百餘萬元之損害賠償。

故事原委如何?讓我們一起看下去…

  • 故事經過:

蕭姓買方於民國104年5月19日在葉姓房仲、林姓房仲、羅姓房仲、房仲公司仲介下,以新臺幣(下同)375萬元向龔姓賣方購買其所有坐落高雄市○區○路○號(下稱該房屋)。蕭姓買方取得房地所有權後將該房屋出租予徐姓房客,嗣經徐姓房客告知後查證始悉龔姓賣方的前手屋主之女,曾自該房屋墜下身亡,該房屋為凶宅,具有瑕疵
於是蕭姓買方對龔姓賣方、葉姓房仲、林姓房仲、羅姓房仲及其房仲公司,提起民事訴訟求償187萬餘元及利息,並主張全體被告應連帶負責賠償。
訴訟中,龔姓賣方辯稱其購買該房屋時未聽聞前手告知該房屋曾發生非自然死亡情形。且其產權持有期間,亦未發生相關情事,自無法告知蕭姓買方,主張並無隱瞞凶宅資訊,故主張無須賠償

葉姓房仲、林姓房仲、羅姓房仲及其房仲公司,則抗辯

  1. 房仲人員於買賣過程已善盡調查,仍無從知悉該房屋是否為凶宅
  2. 房仲人員雖為房仲公司之受僱人並參與仲介業務,惟該房屋之買賣是由房仲公司與買賣雙方簽訂仲介契約,房仲人員對蕭姓買方均不負調查該房屋是否為凶宅之注意義務等語置辯。
  • 法院判決結果
  1. 龔姓賣方應賠償蕭姓買方新臺幣49萬餘元及法定利息。
  2. 但房仲人員及其房仲公司均不必賠償。
  • 判決理由摘要
  1. 買賣之房屋若有凶宅事故,會造成價值減損,應屬於物之瑕疵。
    買賣標的之房屋屋內若曾有非自然死亡事故,雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低,惟我國一般社會大眾對於事件,多存有嫌惡畏懼心理,多會影響購買意願及交易價格,故依估價學理適合性原則而言,非自然身故之情事,將對不動產之個別條件產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,應認屬物之瑕疵。
  2. 無論對該房屋為凶宅是否知情,龔姓賣方均應賠償凶宅瑕疵所造成的價值減損。
    龔姓賣方雖辯稱不知該房屋為凶宅,且如實於標的現況說明書中是否知悉系爭房屋曾發生非自然死亡情事勾選否,然買賣瑕疵擔保責任本質為無過失責任,則無論龔姓賣方出售該房屋予蕭姓買方時,是否確實明知其事,即無論其有無故意過失,其就該房屋為之瑕疵,均應對蕭姓買方負瑕疵擔保責任。該房屋經鑑定減少之價值為13.55%,故龔姓賣方應賠償蕭姓買方49萬餘元。
  3. 房仲人員及其房仲公司已盡相當合理範圍之查證義務,因此並無過失責任。
  • 依不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第24之2條規定可知,經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說,提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊,告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵,並協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度,如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證,自不得認為其有何過失。
  • 蕭姓買方雖主張房仲人員及其房仲公司之查證有過失,惟證人即該房屋所在里之里長證稱:伊大概70幾年搬到現住里,90年開始擔任里長,104年間曾接獲電話詢問是否曾有死過人,伊回答不知道,因為不清楚;伊在該區域住到現在,不知道也沒聽鄰居在傳說系爭房屋有死亡事故等語。證人陳小姐證稱:當時沒有報警,也沒有通報相驗,連墳墓都沒有等語。可見該時家屬對於墜樓事件之處置極為低調,一般通常程序調查難以發現上情,非得輕易確認,確屬查證不易。實難認系爭房屋於70年間發生非自然死亡事件屬仲介業者間廣為周知之事實。堪認已盡查證義務仍無法得知上情,自無法於蕭姓買方買受該房屋前為告知,難謂有何故意或過失不法情事,亦難認處理委任事務有過失

  • 資料來源
    臺灣高雄地方法院106年度訴字第911號民事判決。
  • 備註:本案可上訴二審,原告如對本判決不服,須於判決送達後20日內向第一審法院提出上訴。

公證租約約定5倍房租之懲罰性違約金,法院裁定得逕為強制執行

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故事摘要

租賃雙方就租約約定:「月租金3萬元,及於期滿後房客不交還房屋,自租賃期滿翌日起,房客應支付房東房租5倍計算之違約金」,並經租約公證。嗣租期屆滿後,房客不願搬遷,房東向法院聲請對林姓房客核發執行命令,命其按月給付房東15萬元違約金,房客認為違約金過高而不服,遂向上級法院提出抗告。

結果如何,讓我們一起看下去……

  • 故事經過

鄭姓房東與林姓房客就臺北市○路○號○樓房屋(下稱系爭房屋)及停車位,於91年3月開始有租賃關係。雙方於民國96年3月27日,續約簽訂定期租賃契約(下稱系爭租約),約定:「租金每月新臺幣(下同)3萬元,租賃期限自96年4月1日起至同年9月30日止,租賃期間林姓房客不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓,或以其他變相方法由他人使用房屋;租賃期滿應將系爭建物遷讓交還,不得請求遷移費或任何費用;林姓房客如於終止租約或租約期滿後不交還房屋,自終止租約或租賃期滿翌日起,林姓房客應支付鄭姓房東房租5倍計算之懲罰性違約金(下通稱系爭違約金)」。

嗣後雙方持系爭租約辦理公證,於系爭公證書第4條關於「約定逕受強制執行者其意旨」,載明:「承租人給付如契約所載之房屋租金或違約金,即於期限屆滿交還如契約所載之房屋,出租人返還保證金,如不履行時,均應逕受強制執行。」。

詎系爭租約期限屆滿後,林姓房客仍繼續使用系爭建物不願搬遷,鄭姓房東只好以系爭公證書為執行名義,向士林地院以系爭強制執行事件,要求林姓房客遷出系爭建物,並給付逾期搬遷之系爭違約金。

士林地院旋對林姓房客核發執行命令,命其於收受該命令後十五日內,自96年10月1日起至搬遷房屋日止,每月給付相對人新台幣(下同)十五萬元。詎林姓房客認為違約金過高而提出聲明異議,經士林地院駁回其異議之聲明。

林姓房客不服地院之裁定,遂向臺灣高等法院提起抗告。臺灣高等法院,嗣以:「……兩造間之房屋租賃契約既係約定每月租金三萬元,則按房租五倍計算之違約金即係每月十五萬元。又兩造間之房屋租賃關係已於九十六年九月三十日期滿終止,則相對人主張再抗告人自九十六年十月一日起至搬遷房屋日止,每月應給付違約金十五萬元,並聲請強制執行,應屬有據等詞」,爰維持士林地院所為之裁定,駁回林姓房客之抗告。

林姓房客不服高院之裁定,遂又向最高法院提出再抗告。

  • 最高法院裁定結果:再抗告駁回。(即法院命林姓房客自96年10月1日起至搬遷房屋日止,每月應給付鄭姓房東違約金十五萬元之執行命令合法。)
  • 最高法院裁定理由
  1. 查依公證法作成之公證書,如於證書上載明應逕受強制執行,並以債權人之請求係以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者,即得作為執行名義。
  2. 違約金之給付,約定應逕受強制執行者,應將其違約事實及違約時應給付金額,於公證書載明。故公證書上關於違約金之給付,如已將其違約事實及違約時應給付金額,載明於公證書上,即得作為執行名義
  3. 本件系爭公證書上關於違約金之給付,已載明其違約事實及違約時應給付金額,執行法院據以強制執行,自無不當。
  4. 至於相對人所請求之違約金金額是否過高,乃屬實體上之問題,應由再抗告人另外提起訴訟解決,尚非執行程序所能審究。原法院為再抗告人不利之裁定,經核於法並無違誤。
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