作者: admin

因屋主有貸款之需要，卻信用狀況不佳，遭銀行拒絕核貸，為使屋主取得貸款，而建議屋主、地主與人頭就其房地為假買賣與借名登記，使公務員將房地所有權登記至人頭名下，於102年間再向銀行申請抵押貸款成功核貸。案經檢察官起訴，經高等法院判決屋主、地主、人頭與教唆主導犯罪者皆有罪，其中教唆主導犯罪的主謀遭判刑一年三個月，於111年間嗣經三審判刑定讞。其事實經過如何，讓我們繼續看下去……

壹、故事經過：
座落於高雄市○區○段○號土地為A女士所有，土地上的房屋為B先生所有(以下簡稱本件房地)。因B先生(屋主)先前透過C先生(主謀)向D女士借款，因無力償還債務，擬以本件房地向銀行辦理抵押貸款。卻因B先生(屋主)信用狀況不佳，銀行拒絕核貸，C先生(主謀)遂向B先生(屋主)提議，以買賣為由於102年間將本件房地所有權移轉登記為某人頭E女士所有(即借名登記)，再由E女士(人頭)向銀行申請抵押貸款，於本件房地上設定最高限額抵押權擔保債權金額544萬元，最後向銀行取得借貸款項453萬元，其中300萬元由B先生(屋主)取得，餘款153萬元則由C先生(主謀)使用。(即事實一部分)

嗣後，又因C先生(主謀)積欠D女士債務，於是向E女士(人頭)佯稱欲出售本件房地，而取得E女士(人頭)的印鑑證明2份及印鑑章，再以E女士(人頭)為義務人兼債務人、D女士為權利人，在103年間於本件房地上設定第二、三順位普通抵押權(擔保債權金額共400萬元)予D女士，用此方式使E女士(人頭)無端擔保C先生積欠D女士的債務，亦使C先生(主謀)獲得無需提供擔保予D女士之利益。(即事實二部分)

嗣於104年底，銀行向E女士(人頭)催繳貸款，E女士(人頭)向銀行查詢，始發現本地房地已設定第二、三順位抵押權予D女士，經向C先生(主謀)詢問而知悉上情。E女士(人頭)於是提訴經由檢察官偵查起訴。

貳、高等法院判決結果：
一、 C先生(主謀)、E女士(人頭)、B先生(屋主)、A女士(地主)共同犯詐欺取財罪，C先生處有期徒刑陸月、E女士(人頭)處拘役伍拾日、B先生(屋主)處有期徒刑參月、A女士(地主)處拘役參拾日，如易科罰金，均以新臺幣壹仟元折算壹日。
二、C先生(主謀)犯行使偽造私文書罪，共貳罪，各處有期徒刑陸月，如易科罰金，均以新臺幣壹仟元折算壹日。
三、本判決第二、三項C先生(主謀)所處之刑，應執行有期徒刑壹年參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。

參、高等法院判決理由摘要：
一、事實一部分之判決理由摘要：
(一) 被告等涉犯使公務員登載不實罪嫌部分，分述如下：
1. 被告4人明知並無買賣關係存在，仍向地政機關偽稱存有買賣關係，並據以使公務員登載於地籍登記資料，被告等具有使公務員登載不實之主觀犯意，業如前述。又以使公務員登載不實文書之方式遂其私人財務需求之目的，足以生損害於地政機關對於土地、建物管理之正確性，嚴重破壞國家對於不動產公示制度及公信力，被告等所為該當使公務員登載不實罪，甚為明灼。
2. 被告E女士(人頭)以借名登記為由，為無罪之答辯。法院不採納的理由，摘要分述如下：
(1) 按稱「借名登記」契約云者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立（最高法院100 年度台上字第1972號判決參照）。
(2) 再按地政機關辦理土地所有權移轉登記時，僅須審核形式上之要件是否具備即足，對於土地所有權移轉之實質上是否真正，並無審認之責，倘行為人明知所申辦之土地所有權移轉登記，實質上並非真正，仍以該不實之事項向地政機關申辦登記，使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之相關公文書內，自與刑法第214 條使公務員登載不實事項於公文書罪之構成要件相當（最高法院95年度台非字第278 號判決可資參考）。
(3) 參酌上開實務見解，借名登記乃指借用他人名義登記不動產產權或是其他權利，形式上登記名義人並無積極管理、處分不動產產權或其他權利之權限，僅為人頭，性質與民法上之委任契約相類，於民事契約雙方間雖不失為有效之契約。惟不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，為保障善意之第三人，除確保其登記之公示性外，並將登記事項賦予絕對真實之公信力，此由土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」及民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力」、第759條之1第1項規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。不動產物權登記之公信力，與因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」之規範意旨即可明瞭。因此，民事法上雙方契約是否合法有效，與刑事法上行為人是否構成犯罪，係屬二事。換言之，縱使被告A女士(地主)、B先生(屋主)與被告E女士(人頭)間關於系爭房地之借名登記契約為合法有效，其等就系爭房地之所有權移轉登記仍須合法，殊不能因其等之間有借名登記之約定，即可任意為虛偽不實之登記。
3. 被告A女士(地主)、B先生(屋主)與被告E女士(人頭)並不相識，因被告B先生(屋主)有以本案房地貸款之需求，而被告B先生(屋主)、A女士(地主)因信用狀況不佳，無法向銀行申請貸款，被告C先生(主謀)遂建議可以虛偽買賣予人頭即被告E女士(人頭)之方式向銀行申請貸款，由被告C先生(主謀)居中牽線辦理等情，業如前述。足證被告等人係以虛偽移轉所有權之方式達到被告B先生(屋主)向銀行貸款之目的，核係以借名登記為由達到貸款目的之脫法行為，不但非出於正當合法之原因且違反登記之公信力，殊不能以借名登記為由主張系爭房地所有權移轉登記之合法性及正當性，遽為無罪之依據。被告E女士(人頭)所辯，並無可取。
(二) 被告等涉犯詐欺取財罪嫌部分，分述如下：
1. 證人即銀行行員李○○於檢察事務官詢問時證稱：系爭房地辦理貸款是我負責的案件，但是因為客戶在屏東，所以請郭○○見簽，見簽就是講解貸款內容並確認是否為貸款本人，貸款時我們會問申請動機，本件申請貸款文件上勾選用途是購屋，應該是因為要購買系爭房地，故以系爭房地設定抵押貸款等語。證人即銀行行員郭○○於檢察事務官詢問時亦證稱：在辦理對保時，我有跟當事人解釋辦理不動產抵押貸款是與購買不動產有關等語。又銀行審核本件貸款過程，係由被告E女士(人頭)檢附身分證件及銀行法第33條之3 同一關係人資料表，復經銀行向財政部高雄國稅局調閱被告E女士(人頭)101年度綜合所得稅各類所得資料清單及全國財產稅總歸戶財產查詢清單等徵信資料，對被告E女士(人頭)評估後，考量其核貸之可行性等情。足見借款人之個人信用、償債能力及貸款用途為銀行審核貸款之重要考量因素。否則，即無調閱被告E女士(人頭)之徵信資料之必要。易言之，銀行若知悉被告E女士(人頭)並非真正之所有權人及貸款人，將影響銀行決定是否核准貸款之意願。否則，被告A女士(地主)、B先生(屋主)以系爭房地所有權人之身分向銀行申請抵押貸款即可，何需大費周章，先將系爭房地所有權移轉予被告E女士(人頭)所有，再由被告E女士(人頭)以所有權人之身分向銀行申請貸款之必要。
2. 被告E女士(人頭)於偵查中自承：C先生(主謀)當時跟我說借名登記一年後，就把房子賣掉，其中的貸款、利息他都會負責，所以我才會同意，我只知道我是借名登記，C先生(主謀)叫我配合銀行，當時就是借名登記一年，我連貸款的金額是多少，我都不知道等語。可見被告E女士(人頭)並無擔任債務人並負責清償貸款之真意。至於被告E女士(人頭)自陳其嗣後因銀行通知繳款不正常，其曾代為向銀行繳交部分款項乙節，核係為避免影響其個人之信用，才不得不代為繳納，且被告E女士(人頭)已坦承被告C先生(主謀)有將款項還給她等語，已足徵被告E女士(人頭)並非真正之借款人，尚難以被告E女士(人頭)曾繳納部分款項即據此推認被告E女士(人頭)於申辦貸款時，即有擔任債務人並負責繳款之意。是以，銀行誤認被告E女士(人頭)為系爭房地之真正所有權人且有購屋貸款之需求及還款之真意，進而核准貸款並撥付款項453萬元，顯係陷於錯誤所致。
3. 綜上，被告4人為避免被告B先生(屋主)、A女士(地主)之信用狀況不佳而無法貸款，才以被告E女士(人頭)之名義為之，使銀行誤信被告E女士(人頭)為系爭房地之所有權人而同意貸款。被告等人顯係基於不法所有之意圖，並對銀行施用詐術，銀行因而陷於錯誤而核准貸款予被告E女士(人頭)，已然明確。被告4人所為，均該當詐欺取財罪，殆無疑義。被告等均否認有詐欺取財犯行，一無可採。
4. 系爭房地設定抵押權予銀行後，迄至110年10月間止，授信戶繳款正常，系爭房地並未經銀行聲請強制執行等情。然此與認定被告等人是否成立詐欺取財罪無關，蓋被告等人以不實之買賣契約向銀行申請貸款，即係以欺罔方式向銀行施用詐術，使銀行徵信人員誤信被告E女士(人頭)有購屋需求而陷於錯誤，誤認被告E女士(人頭)為系爭房地之所有權人而高估被告E女士(人頭)之經濟狀況及還款能力，據以核撥453 萬元之款項，業已生損害於銀行核發貸款及管理之正確性，所為已該當詐欺取財罪。至於被告等按期繳納貸款，僅為犯罪成立後之態度問題，不影響其等詐欺取財罪名之成立。
(三) 核被告等事實一部分所為，均係犯刑法第214條之使公務員登載不實罪及修正前刑法第339條第1項之詐欺取財罪。被告4人以一行為同時觸犯上開2罪，為想像競合犯，應依刑法第55條規定，從一重之詐欺取財罪處斷。被告C先生(主謀)、E女士(人頭)、A女士(地主)、B先生(屋主) 4人間，就上開犯行，互有犯意聯絡及行為分擔，均為共同正犯。
(四) 本院審酌被告C先生(主謀)為使被告B先生(屋主)順利以系爭房地向銀行貸款，而建議被告B先生(屋主)與被告E女士(人頭)為通謀虛偽之假買賣，使公務員為登載不實將系爭房地所有權登記名義移轉至人頭即被告E女士(人頭)名下，復由借名之人頭即被告E女士(人頭)向銀行申請抵押貸款，致銀行徵信人員誤以為被告E女士(人頭)有辦理購屋貸款需求，而據以核發貸款，所為已危害交易秩序及地政機關對於地籍登記管理正確性，並影響人民對於不動產登記之公信性、公示性信賴，損及銀行核發貸款及管理之正確性，犯罪所生危害非輕，且本案起因於被告B先生(屋主)貸款之需要，就虛偽買賣、借名核貸之過程由被告C先生(主謀)主導，核貸後所得款項由被告C先生(主謀)取得153萬元，被告C先生(主謀)惡性最重，被告B先生(屋主)取得300萬元，情節次之，而被告E女士(人頭)、A女士(地主)並未獲得任何款項及利益，於本案僅係配合之角色，情節較輕，但被告E女士(人頭)參與程度較被告A女士(地主)高，被告A女士(地主)犯罪情節最輕，被告等人均否認犯行，未見悔意，本不宜輕縱，惟念被告C先生(主謀)、B先生(屋主)於取得貸款款項後，迄今繳款正常，已將其等犯罪所造成之損害降至最低程度，犯後態度良好，復斟酌被告等人自陳之智識程度、家庭及經濟狀況等一切情狀，分別量處如主文第2項所示之刑，並均諭知如易科罰金之折算標準，以資警惕。

二、事實二部分之判決理由摘要：
(一) 被告C先生(主謀)犯罪行為事證明確，事實二犯行堪以認定，事實摘要如下：
1.C先生(主謀)因積欠D女士債務，D女士要求C先生(主謀)提供不動產為擔保，惟C先生(主謀)並無不動產。C先生(主謀)明知E女士(人頭)並未同意或授權將系爭房地另設定抵押權予D女士，竟意圖為自己不法之所有，基於行使偽造私文書、使公務員登載不實及詐欺得利之犯意，於103年7月15日前某時許，向E女士(人頭)佯稱：欲將系爭房地出售，須辦理印鑑證明云云，致E女士(人頭)陷於錯誤，而於103年7月15日前往屏東縣屏東市戶政事務所辦理印鑑證明2 份，再將其所有印章及上開印鑑證明2 份交予C先生(主謀)。
2. C先生(主謀)遂於103年8月14日，持前次貸款時( 即事實一部分) 所取得之權狀等文件，擬具以E女士(人頭)為義務人兼債務人、D女士為權利人、擔保債權金額200萬元之普通抵押權、提供擔保權利種類為所有權之土地建築改良物抵押權設定契約書，並在其上盜用E女士(人頭)印章、蓋用D女士印章，在土地登記申請書上「申請登記事由」欄內勾選「抵押權登記」選項、於「登記原因」欄內勾選「設定」選項，並附繳土地建築改良物抵押權設定契約書、印鑑證明、土地及建物所有權狀等證件，持向鳳山地政事務所申請以「設定」為抵押權登記原因，辦理房地抵押權登記，使不知情之承辦公務員僅經由形式審查，於103年8月15日，將E女士(人頭)係債務人，因擔保200萬元之債務而設定系爭房地之第二順位抵押權予權利人D女士之不實事項，登載於其職務上所掌具有準文書性質之地籍登記資料電磁紀錄，足以生損害於地政機關對於地籍登記管理之正確性，且以此方式使E女士(人頭)無端擔保C先生(主謀)積欠D女士之200 萬元債務，亦使C先生(主謀)獲得無需提供擔保予D女士之利益。
3. 嗣D女士向C先生(主謀)表示200萬元之抵押權仍嫌不足，要求再設定200萬元抵押權。C先生(主謀)遂另於103年8月22日，持前開其持有之E女士(人頭)印鑑證明、印章及權狀等文件，擬具以E女士(人頭)為義務人兼債務人、D女士為權利人、擔保債權金額200萬元之普通抵押權、提供擔保權利種類為所有權之土地建築改良物抵押權設定契約書，並在其上盜用E女士(人頭)印章、蓋用D女士印章，在土地登記申請書上「申請登記事由」欄內勾選「抵押權登記」選項、於「登記原因」欄內勾選「設定」選項，並附繳土地建築改良物抵押權設定契約書、印鑑證明、土地及建物所有權狀等證件，持向鳳山地政事務所申請以「設定」為抵押權登記原因，辦理本案房地抵押權登記，使不知情之承辦公務員僅經由形式審查，於103年8月22日，將E女士(人頭)係債務人，因擔保200萬元之債務而設定系爭房地之第三順位抵押權予權利人D女士之不實事項，登載於其職務上所掌具有準文書性質之地籍登記資料電磁紀錄，足以生損害於E女士(人頭)及地政機關對於地籍登記管理之正確性，且以此方式使E女士(人頭)無端擔保C先生(主謀)積欠D女士之200萬元債務，亦使C先生(主謀)獲得無需提供擔保予D女士之利益。
(二) 按刑法第339條第1、2 項分別規定詐欺取財罪及詐欺得利罪，前者之行為客體係指財物，後者則指取得債權、免除債務、延期履行債務或提供勞務等財物以外之財產上不法利益（最高法院86年度台上字第3534號判決意旨參照）。本案被告C先生(主謀)未得告訴人E女士(人頭)之同意或授權，擅自將系爭房地設定抵押權登記，顯係以他人之房地擔保其對於D女士之債務，除獲得無需提供其自己所有之財產以擔保其對D女士之債務之利益外，更於其無力清償時，可經由以拍賣他人房地之方式清償其債務，自係取得財產上之不法利益甚明。
三、論罪科刑：
(一) 本案偽造之「土地登記申請書」、「土地、建築改良物抵押權設定契約書」各2 份，分別係用以表徵E女士(人頭)及D女士向地政事務所申請就系爭房地為抵押權設定登記之意思，故該等文件自均屬「私文書」。另按刑法第214 條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪，須一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載，而屬不實之事項者，始足構成（最高法院73年台上字第1710號判例意旨參照）。而地政機關人員於人民申請辦理土地相關登記事項（包括買賣、贈與之移轉登記、抵押權設定登記），乃依照申請人提出之書面辦理登記，並不進行實質審查，若申請人以不實文件申請登記，經地政機關承辦人登載於職務上所掌之土地、建物登記及所有權狀等資料，當屬使公務員登載不實事項於公文書。
(二) 印鑑證明大都於不動產物權或於法律上重要權利之得喪、變更有重大影響之事項，作為當事人表示真意之主要憑證（最高法院70年台上字第4986號判例意旨參照）。印鑑證明於吾人日常生活上為具有重要經濟性價值之文書，顯具有財產價值。故被告C先生(主謀)向告訴人E女士(人頭)施用詐術，使告訴人E女士(人頭)交付具財產價值之印鑑證明2 份之行為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。被告C先生(主謀)以他人所有系爭房地，設定虛偽不實之抵押權予債權人D女士，獲得無需提供自己所有之不動產設定抵押權以擔保其對D女士之債務之利益，及將來可能拍賣他人所有房地以抵償其債務之利益，核與刑法第339條第2項之詐欺得利要件相符。
(三) 核被告C先生(主謀)所為，就103年8月14日所為部分，係犯刑法第216條、第210條之行使偽造私文書罪、第214條之使公務員登載不實罪，及刑法第339條第1 項之詐欺取財罪、刑法第339條第2 項之詐欺得利罪；就於103 年8月22日所為部分，係犯刑法第216條、第210條之行使偽造私文書罪、第214 條之使公務員登載不實罪、刑法第339條第2 項之詐欺得利罪。
(四) 被告C先生(主謀)未得E女士(人頭)之同意，在「土地登記申請書」、「土地、建築改良物抵押權設定契約書」各2 份上盜用被告E女士(人頭)印章之行為，均為偽造私文書之部分行為，而其偽造私文書之低度行為，復為其行使偽造私文書之高度行為所吸收，均不另論罪。另按同時偽造同一被害人之多件同類文書時，其被害法益仍僅1個，不能以其偽造之文書件數計算其法益，此與同時偽造不同被害人之文書時，因有侵害數個人法益，係一行為觸犯數罪名者迥異（最高法院73年台上字第3629號判例意旨參照）。被告C先生(主謀)先後於103年8月14日、103年8月22日，分別偽造「土地登記申請書」、「土地、建築改良物抵押權設定契約書」各1份（共偽造2 次）並持以行使，均係於密切接近之時地為之，侵害相同之法益，各行為間之獨立性極為薄弱，依一般社會之健全觀念，應視為數個舉動之接續施行，核為包括之一行為予以評價，應各論以接續犯。
(五) 本院審酌被告C先生(主謀)詐取E女士(人頭)之印鑑證明，並冒用E女士(人頭)之名義，以前述手段為行使偽造私文書、使公務員登載不實等犯行，使自己獲得免提供擔保品及將來可能以他人財產抵償其債務之不法利益，並造成E女士(人頭)之損害，及戶政機關、地政機關對於不動產登記管理之正確性，所為確屬不該，惟念及被告C先生(主謀)犯後坦承犯行，態度尚佳，然未能與E女士(人頭)達成和解及取得E女士(人頭)諒解，兼衡其本案犯罪動機、目的、手段，被告被告自陳之智識程度、家庭及經濟狀況(詳如卷內筆錄)等一切情狀，各量處如主文第3項所示之刑，並均諭知如易科罰金之折算標準。

肆、 被告上訴至最高法院：
一、 最高法院判決主文：上訴駁回。
二、 最高法院判決理由摘要：
(一)  本件原判決認定上訴人等有其事實欄一所載之共同詐欺取財及使公務員登載不實等犯行，主要係依憑：上訴人等之部分供述、證人即銀行行員李○○、郭○○於檢察事務官詢問時所為之陳述、系爭房地之建物及土地登記謄本、土地登記申請書、土地建築改良物抵押權設定契約書、切結書、認證書、高雄市地籍異動索引、土地所有權狀、建物所有權狀、銀行消費性（抵押）貸款申請書、不動產擔保借款合約等證據資料，相互勾稽資為認定。就認定B先生(屋主)為規避信用不佳，而以買賣之不實原因辦理所有權移轉登記，並由E女士(人頭)持向銀行申請抵押貸款，使銀行誤信E女士(人頭)為系爭房地所有權人而同意核貸，及上訴人等於原審所辯略如上訴意旨(一)主張借名登記所為之貸款不構成犯罪各節如何均不足採，其理由欄並已載敘：⑴由C先生(主謀)、E女士(人頭)、B先生(屋主)之偵查中供述，可知E女士(人頭)與B先生(屋主)、A女士(地主)間並無買賣系爭房地之真意，亦無交付價金之舉，且C先生(主謀)亦明知上情。B先生(屋主)、A女士(地主)因信用不佳，無法向銀行申請貸款，C先生(主謀)遂建議並居中以虛偽買賣關係，將系爭房地之所有權移轉給E女士(人頭)，由E女士(人頭)以購屋名義向銀行申請抵押貸款。上訴人等明知並無買賣關係存在，仍利用不知情之代書向地政機關偽稱有買賣關係，而使公務員登載於地籍登記資料。足證上訴人等係以虛偽移轉所有權之方式達到B先生(屋主)向銀行貸款目的之脫法行為，所為不但非出於正當合法原因，且違反登記之公信力，殊不能以借名登記為由主張所有權移轉登記為合法正當。上訴人等共同使公務員以「買賣」為所有權移轉登記原因，登載於地籍登記資料，以致登記之原因事實及當事人均屬虛偽，其等主觀上具有使公務員登載不實之犯意，已臻明確。至系爭房地之借名登記是否合法有效，與行為人是否構成犯罪之判斷，係屬二事，系爭房地之所有權移轉登記仍須合法，殊不能因借名登記之約定，即可任意為虛偽不實之登記。⑵借款人之個人信用、償債能力及貸款用途，均為銀行審核貸款之重要因素。依E女士(人頭)之供述，可知其並無擔任債務人及清償貸款之真意，且從證人李○○、郭○○之供述及銀行調取E女士(人頭)之相關徵信資料，亦足認銀行若知悉E女士(人頭)並非系爭房地之真正所有權人及貸款人，將影響銀行決定是否核准貸款之意願。A女士(地主)、B先生(屋主)不以系爭房地所有權人之身分向銀行申請抵押貸款，反先將系爭房地所有權移轉予E女士(人頭)，再由E女士(人頭)以所有權人之身分向銀行申請貸款，如此大費周章，顯係為規避B先生(屋主)、A女士(地主)之信用狀況不佳而無法貸款，並使銀行誤信E女士(人頭)為系爭房地之所有權人而同意貸款。堪認上訴人等係基於不法所有之意圖，而對銀行施用詐術，使之陷於錯誤而核貸給E女士(人頭)。至上訴人等於核貸後按期繳納貸款，祇為犯罪成立後之態度問題，不影響詐欺取財罪名之成立等旨。
(二) 表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。民法第87條第1 項定有明文。準此，因出於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為自應認為無效。縱使虛偽意思表示之一方（買受人），已因無效之法律行為（包括債權行為及物權行為）完成土地所有權移轉登記，仍不能取得所有權。又稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制禁止規定或公序良俗者，應承認其法律效力，於其內部間仍應承認借名人為真正所有權人。是借名登記依私法自治原則，固無不可，然訂立此項契約之原因，如係出於脫法行為或通謀虛偽意思表示，其契約效力即受有影響。卷查，上訴人等明知E女士(人頭)與B先生(屋主)、A女士(地主)間就系爭房地並無買賣之真正合意，其等簽訂系爭房地之所有權買賣移轉契約書，並利用不知情之代書以「買賣」之原因關係，持向地政機關辦理所有權移轉登記，其目的係為由E女士(人頭)以記載不實之「購屋」名義向銀行申辦抵押貸款，而出於通謀虛偽之意思表示，不惟系爭房地之所有權移轉登記效力，於民事法律關係上仍有疑義，尤不容執為主張阻卻成立犯罪之理由。原判決就系爭房地所有權移轉登記乙節，已依憑卷內證據資料詳為說明：上訴人等係為規避B先生(屋主)之信用不佳，無法向銀行辦理貸，所為非出於真意之虛偽不實記載，因認上訴人等所為構成使公務員登載不實罪，不因雙方之民事契約是否合法有效，而異其結果等旨；就上訴人等共同以E女士(人頭)為人頭向銀行申辦抵押貸款部分，並載敘銀行如何誤認E女士(人頭)因購屋而辦理抵押貸款，陷於錯誤而同意核貸，並使地政機關將E女士(人頭)為債務人，因擔保貸款而設定系爭房地之最高限額抵押權給銀行之不實事項，登載於地籍登記資料，上訴人等此部分所為成立共同詐欺取財罪及使公務員登載不實罪等旨。所為論斷說明，於法尚無不合。上訴意旨(一)猶執陳詞，主張B先生(屋主)、A女士(地主)與E女士(人頭)間為借名登記，上訴人等主觀上欠缺明知虛偽而仍使公務員登載不實之不法認識，且E女士(人頭)並無施用詐術，銀行亦未陷於錯誤或受有損害，並據此指摘原判決理由不備及適用法則不當；上訴意旨(二)1.稱E女士(人頭)與銀行間之申辦抵押貸款，係出於真實合意，不構成使公務員登載不實，指摘原判決事實認定與所採證據不相適合各云云，或係就同一證據，任憑己見而持與原審相異之評價，或係置原判決已明白論述之事項不顧，任持己見而再為事實或法律上之爭執，均難認是適法之第三審上訴理由。
(三) 共同正犯，乃係在合同意思範圍以內，各自分擔犯罪行為之一部，互相利用他人之行為，以達其犯罪之目的，故各共同正犯間，非僅就其自己實行之行為負責，並應在犯意聯絡之範圍內，對於其他共同正犯所實行之行為，亦共同負責。且其意思之聯絡，不限於事前有所協議，其於行為當時，基於相互之認識，以共同犯罪之意思參與者，不論是直接發生犯意聯絡，抑或間接聯絡，均無礙於共同正犯之成立。查B先生(屋主)、A女士(地主)固未親自向銀行申辦貸款，惟其等依C先生(主謀)之建議，明知而將系爭房地之所有權，通謀以買賣之虛偽不實名義移轉給E女士(人頭)，再由E女士(人頭)為人頭，向銀行以購屋名義申辦貸款，致銀行陷於錯誤而同意核貸。業均參與整體詐欺構成要件行為之一部。原判決因認B先生(屋主)、A女士(地主)與C先生(主謀)、E女士(人頭)間就詐欺取財犯行，有犯意聯絡及行為分擔，因而論以共同正犯。所為論斷，於法亦無不合。上訴意旨（二）2.指稱B先生(屋主)、A女士(地主)就申辦貸款部分，並未與銀行接觸，而不構成詐欺取財罪云云，係就原判決採證認事職權之合法行使，任憑己意而為爭執，並再為事實之主張，難認是適法之第三審上訴理由。

買賣雙方於102年3月簽訂房地買賣契約，並製作AB約，委由不知情的地政士及代理人於103年5月辦理實價登錄。於109年經房地所有權登記名義人向檢察官提起告訴，經檢察官起訴，法院於110年4月分別對買賣雙方判處有期徒刑數個月，其事情經過如何，讓我們一起看下去……

• 事實經過：
  徐姓買方於民國102年3月7日以新臺幣（下同）2,065萬元向林姓賣方購買坐落新北市○區房地（下稱本件房地），並簽訂A約（總價為2,065萬元），並由徐姓買方指定登記在林姓名義人名下。
  詎買賣雙方竟另簽訂B約（總價為2,400萬元）後，另委由林姓地政士，再複委由蕭姓地政士，再轉由許姓申報代理人（林姓、蕭姓地政士及許姓代理人就房地實際成交價格均不知情），於103年5月至新北市某地政事務所實價登錄櫃臺，以林姓名義人為權利人，持載有交易總價為2,400萬元等不實事項之申報書辦理申報，使不知情之承辦公務員形式審查後，將該不實事項登載於職務上所執掌之不動產成交案件交易資訊資料等公文書上，足以生損害於地政機關對不動產成交案件交易資訊管理之正確性。
  事後於109年案經林姓名義人於訴由臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官偵查起訴。
• 判決結果：
  徐姓買方共同犯使公務員登載不實罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。
  林姓賣方共同犯使公務員登載不實罪，處有期徒刑貳月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。緩刑貳年。

※判決理由摘要：

1. 按刑法第214 條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪，須一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載，而屬不實之事項者，始足構成，若其所為聲明或申報，公務員尚須為實質之審查，以判斷其真實與否，始得為一定之記載者，即非本罪所稱之使公務員登載不實（最高法院73年台上字第1710號判例參照）。
2. 次按「權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊（第2 項）。前項買賣案件，有下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊：（一）買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。（二）買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄（第3項）。前2 項受理申報登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關辦理（第4 項）。前3 項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢（第5 項）。已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據（第6 項）。第2 項、第3 項登錄資訊類別、內容與第5 項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之（第7 項）。」；「權利人、地政士或經紀業，應於買賣完成移轉登記後30日內，填具不動產成交案件實際資訊申報書，向主管機關或使用電子憑證以網際網路方式申報登錄」，被告2 人行為時之平均地權條例第47條第2 項至第7 項、不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第8 條第1 項分別定有明文。又被告2 人行為後上開實價登錄之法律有所變更，惟不涉犯罪構成要件之變更而有擴張或限縮，或法定刑度之變更，非屬刑法第2 條所指之法律有變更，自不生新舊法比較之問題。
3. 依地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄作業流程，地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報收件後，經確認申報人身分別為地政士、經紀業或權利人，並核對申報人或代理人身分後，地政機關即應受理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，足見地政機關辦理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，僅須形式上審核申報人之身分無誤後即應予受理，對於申報人申報之不動產買賣成交案件交易資訊是否真正，並無實質審查之責，此參內政部101年6月25日台內地字第1010209582號函、101年9月7日台內地字第1010296604號函敘明：依實際登錄制度之立法意旨觀之，主管機關對申報人申報登錄資料並無實質審查之義務，又各主管機關係於申報人完成申報登錄後，方進行抽查核對登錄資料之正確性，尚非實質審查等節自明（本院106年度易字第453號、臺灣高等法院高雄分院107年度上訴字第1176號刑事判決、臺灣高等法院暨所屬法院109年法律座談會刑事類提案第7 號法律問題研討結果參照），是以，倘行為人明知申報之不動產買賣成交案件交易資訊實質上並非真正，仍以該不實之事項向地政機關申報，使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之相關公文書內，自與刑法第214 條之犯罪構成要件相當。是核被告2 人所為，均係犯刑法第214條之使公務員登載不實罪。
4. 被告2 人利用不知情之林姓地政士辦理實價登錄而遂行前開事實欄所示使公務員登載不實之犯行，均為間接正犯。又被告2 人均明知本件房地之實際成交價格，卻仍簽訂載有不實價格之本件房地買賣契約，有犯意聯絡及行為分擔，應論以共同正犯。
5. 爰以行為人責任為基礎，審酌近年來房價逐年高漲，政府制定房地產交易實價登錄規定，其主要目的是為了提供房地產交易價格資訊給民眾，有助於平衡資訊不對稱的情況，並實現居住正義。被告2 人明知實際成交價格，卻簽署不實價格之買賣契約，使不知情之地政士將此資訊申報登載於內政部不動產交易實價登錄查詢服務網，不但足生損害於地政機關對於土地交易管理之正確性，並損及上開實價登錄之制度目的，被告2 人所為均值非難。復衡以被告徐姓買方犯後不但否認犯行，甚而將責任全推給地政士及告訴人，犯後態度難認良好；被告林姓賣方願意承認犯罪，犯後態度良好。兼衡被告徐姓買方之前科素行（構成累犯之前科除外）、被告林姓賣方並無犯罪前科、被告2 人之犯罪動機、手段、情節，及其2 人自陳之智識程度、工作情況、家庭生活及經濟狀況等一切情狀，分別量處如主文所示之刑，併諭知易科罰金之折算標準。

• 資料來源：
  臺灣新北地方檢察署檢察官109年度偵續一字第27號起訴書。
  臺灣新北地方法院109年度易字第1258號刑事判決。　　　　　　
• 參考法條：                                  
  刑法第214 條：「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處3 年以下有期徒刑、拘役或1 萬5千元以下罰金。」
  刑法第 80 條：「追訴權，因下列期間內未起訴而消滅：…三、犯最重本刑為一年以上三年未滿有期徒刑之罪者，十年。…前項期間自犯罪成立之日起算。但犯罪行為有繼續之狀態者，自行為終了之日起算。」