租賃物之現況未符合於建築技術成規規定，但無使用上安全之瑕疵，承租人得否主張解除契約並請求返還租金與擔保金?
「成交1,215萬餘元造假實價登錄1,503萬餘元」 醫師投資客自首獲減刑
某位碩士醫師，在好朋友及房仲邀約下，合資購買土地，最後以1,215萬餘元成交，卻實價登錄造假買賣價格為1,503萬餘元。嗣後醫師犯法後忐忑不安，主動向警員及檢察官自首犯行，經法院於108年6月判決出爐，其結果如何，讓我們看下去……
- 故事經過
葉姓醫師與范姓投資客原為朋友關係，於民國104年6月間某日，范姓投資客向葉醫師表示新竹縣○○鎮正在辦理市地重劃，提及有位楊姓房仲正受另一名范姓地主委託出售土地，投資轉手即可獲利等語。於是范姓投資客隨即邀約葉姓醫師與楊姓房仲在某餐廳洽談上開事宜，范姓投資客與楊姓房仲表示范姓地主所有、委託○○公司重劃之新竹縣關西鎮○○段三筆土地地目為田，坪數約835坪，列入開發範圍約490坪，開發完成價格將暴增等語，最後雙方商定價金為新臺幣（下同）1,215萬餘元，由葉姓醫師具名出資2/3之價金，范姓投資客隱名出資1/3之價金。
同年月30日，葉姓醫師、范姓投資客、楊姓房仲與范姓地主在新竹縣陳姓地政士之事務所簽約，其等為提高土地價格，竟基於使公務員登載不實之共同犯意聯絡，由買賣雙方葉姓醫師、范姓地主在契約書上虛偽填載買賣價金為1,503萬餘元後，將價金不實之契約書交予不知情之陳姓地政士填寫「不動產買賣成交案件實際資訊申報書」，登入內政部地政司地政線上申辦系統網頁，將交易資料登入該網頁伺服器後，再由不知情之相關承辦公務員將該不實資訊登入處理系統，依規篩檢抽查等相關處理後，由系統上傳至查詢網站供民眾參查。
交易完成後不久，葉姓醫師主動向警員自首犯行，並向新竹地方檢察署檢察官提出自首狀後經偵查起訴，因而查獲葉姓醫師及同案范姓投資客、楊姓房仲與范姓地主所為前開犯行。
※法院判決結果：
- 葉姓醫師共同犯使公務員登載不實罪，處有期徒刑貳月，得易科罰金。緩刑貳年。
- 范姓投資客共同犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑參月，得易科罰金。緩刑貳年。
- 范姓地主共同犯行使偽造私文書罪，處拘役伍拾日，得易科罰金。緩刑貳年。
- 楊姓房仲共同犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑參月，得易科罰金。緩刑貳年。
※判決理由摘要：
- 據被告葉姓醫師於本院審理時坦白承認，並有被告等買賣土地之授權書、土地買賣契約書、土地登記簿第二類謄本、新竹縣政府函及所附之不動產買賣成交案件實際資訊申報書及受理買賣成交案件申報登錄作業流程圖各1份在卷可稽。足認被告具任意性之自白與事實相符，堪信屬實，故本件事證明確，應依法論科。核被告葉姓醫師所為，均係犯刑法第214條之使公務員登載不實罪。
- 被告葉姓醫師與同案被告范姓投資客、楊姓房仲與范姓地主就上開犯行，有犯意聯絡及行為分擔，應論以共同正犯。
- 被告葉姓醫師利用不知情之陳姓地政士填寫不動產買賣成交案件實際資訊申報書，並登入內政部地政司線上申辦系統網站登入交易資料、再由不知情之承辦公務員將上開不實資訊登入系統並上傳至查詢網站供民眾查詢，屬間接正犯。
- 本案係因被告葉姓醫師向檢察官提出自首狀，因而查獲被告葉姓醫師及同案被告范姓投資客、楊姓房仲與范姓地主所為前開犯行，此觀刑事告訴及自首狀自明，可認被告葉姓醫師於前開使公務員登載不實犯行尚未被有偵查犯罪職權之公務員發覺前，即主動向警員自首犯行，並接受裁判，已符合自首之要件，爰依刑法第62條前段規定減輕其刑。
- 爰審酌被告葉姓醫師為提高土地價格，竟共同於土地買賣契約書上填寫不實之買賣價金，並由不知情之承辦人員登入相關系統網站，致生損害於地政機關管理建物登記之正確性，顯然欠缺法治之觀念，惟考量被告葉姓醫師犯後坦承犯行之態度，兼衡被告葉姓醫師為碩士之智識程度，職業為醫生，與兒子同住之家庭生活狀況，暨其犯罪動機、所生危害程度、犯罪所得利益等一切情狀，量處如主文所示之刑，併諭知易科罰金之折算標準，以示懲儆。
※資料來源：
臺灣新竹地方法院108年度易字第328 號刑事判決。
刑法第214條：「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處3年以下有期徒刑、拘役或5百元以下罰金。」
※說明：
本件被告醫師為何自首，判決內容並無說明原因，由於我國專門職業人員與公務人員的資格受特別法規定限制，以地政士、記帳士、會計師、律師等為例，如曾因業務上有偽造文書等犯罪行為，受有期徒刑一年以上刑之裁判確定者，則不得充任專門職業人員。另外，公務人員任用法規定，如因犯罪而遭判處有期徒刑以上之刑確定，則不得任用為公務人員。但如受緩刑宣告者，不在此限。因此，有些具有專門職業人員或公務人員(例如公立醫院醫師)資格之被告，會對於未發覺之罪出面自首，是為了獲取減刑及緩刑，以保全其專門職業人員證照或公務人員資格。
買方要求賣方配合作AB約超貸 均共同涉犯使公務員登載不實罪
江姓地主將其名下坐落嘉義市盧厝段○地號等土地持分，委託施姓地政士仲介出售，經蔡姓投資客等四人合資以公司名義購買，買賣雙方合意成交價格1,600萬元，但買方要求附帶成交條件是「施姓地政士必須於實價登錄申報時，將成交價格申報為3,200萬元，以利買方將來轉售時減省增值稅金或以系爭土地向銀行取得較高額之貸款」。嗣後，買賣雙方遭臺灣嘉義地方檢察署檢察官起訴，其判決結果如何，讓我們繼續看下去……
- 故事經過
江姓地主於民國106年某日，委託施姓地政士(涉嫌偽造文書部分，已由檢察官另案為處理) 出售其所有坐落嘉義市盧厝段○地號等土地持分( 以下稱系爭土地)，蔡姓投資客見施姓地政士所刊登託售系爭土地之廣告，向施姓地政士洽詢並與蔡姓投資客之父討論後，決定以其所經營之○○建設公司名義購買，再由蔡姓投資客之父找來兩位陳姓投資客合資，出資比例分別為○○公司佔百分60，兩位陳姓投資客各佔百分之20。
嗣於106年4月初某日，蔡姓投資客與其父、陳姓投資客等3人一同前往嘉義市○街○號施姓地政士經營之地政事務所交涉，雙方初步達成以新臺幣( 下同) 1,600萬元成交之共識，成交條件附帶「施姓地政士須於辦理不動產實價登錄申報時，將成交價格申報為3,200萬元，以利買方將來轉售時減省增值稅金或以系爭土地向銀行取得較高額之貸款」。施姓地政士嗣後告知江姓地主與蔡姓投資客等人談妥出售系爭土地及日後墊高不動產實價登錄之申報價額後，江姓地主即於106年4月5日書立同意以實拿500萬元價金條件授權施姓地政士出售之文書，雙方於106 年4月7日做成委託暨授權書並辦理公證後，施姓地政士隨即於106年4月10日左右向蔡姓投資客表示賣方同意出售，可準備簽約成交。
蔡姓投資客與其父、陳姓投資客、江姓地主等人明知系爭土地之實際成交價額並非日後申報之價格，而與施姓地政士共同基於使公務員登載不實之犯意聯絡，於106年4月13日，由施姓地政士代理江姓地主，蔡姓投資客則由陳姓投資客陪同，一起至位於嘉義市中山路上之聯邦銀行嘉義分行，簽訂買賣總價為3,200萬元之不實「不動產買賣契約書」、「不動產買賣價金安全信託契約書」各1 份，由聯邦銀行嘉義分行辦理不動產買賣價金信託。
施姓地政士復於106年4月20日，向嘉義市地政事務所申請辦理系爭土地所有權移轉登記完畢後，再由施姓地政士於106年5月上旬某日，於其經營之地政事務所，以電腦設備連結網路，至內政部地政司不動產成交案件實際資訊申報登錄系統，不實申報系爭土地交易總額為3,200萬元，致受理本件線上申報之承辦公務員為形式審查後即為受理，登載本件不動產交易價格為3,200萬元於所執掌之內政部不動產交易實價查詢服務網上，足生損害於地政機關對不動產成交案件交易資訊管理之正確性及不特定公眾得依上開系統查詢某區域不動產真實成交資訊之公眾利益。
※法院判決結果：
江姓地主、蔡姓投資客與其父、陳姓投資客等人共同犯使公務員登載不實文書罪，各處拘役數拾日，得易科罰金，均緩刑貳年。
施姓地政士涉嫌偽造文書部分，已由檢察官另案為處理。
※判決理由摘要：
- 「使公務員登載不實罪」須一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務始構成此罪：
按刑法第214條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪，須一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載，而屬不實之事項者，始足構成，若其所為聲明或申報，公務員尚須為實質之審查，以判斷其真實與否，始得為一定之記載者，即非本罪所稱之使公務員登載不實（最高法院73年臺上字第1710號判例參照）。 - 「實價登錄」僅須形式上審核申報人之身分無誤後即應予受理，公務員即有登載之義務：
依地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄作業流程，地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報收件後，經確認申報人身分別為地政士、經紀業或權利人，並核對申報人或代理人身分後，地政機關即應受理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，業經內政部頒布之「不動產成交案件實際資訊申報登錄作業手冊」第二章「受理申報登錄作業第一節「受理買賣成交案件之申報登錄」中說明詳實，並有地政機關受理不動產買賣成交案件申報登錄作業流程圖在卷可考，足見地政機關辦理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，僅須形式上審核申報人之身分無誤後即應予受理，對於申報人申報之不動產買賣成交案件交易資訊是否真正，並無實質審查權。 - 「實價登錄」申報不實買賣價格，使地政公務員登載於職務上所掌之公文書，構成「使公務員登載不實罪」：
被告四人與施姓地政士明知系爭土地交易價格並非最終申報之3,200萬元，卻推由施姓地政士向內政部申報實際買賣價格為3,200萬元，使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之公文書內登載該不實交易價格，自與刑法第214條之犯罪構成要件相當，核被告四人所為，均係犯刑法第214條明知為不實事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書罪。被告四人與施姓地政士間，就本案具有犯意聯絡及行為分擔，應依刑法第2 8 條規定，論以共同正犯。
※資料來源：
- 臺灣嘉義地方法院108年度嘉簡字第681號刑事簡易判決
- 中華民國刑法第214條（使公務員登載不實罪）：
「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處3年以下有期徒刑、拘役或5百元以下罰金。」
買方要求賣方配合作AB約超貸 均共同涉犯使公務員登載不實罪
江姓地主將其名下坐落嘉義市盧厝段○地號等土地持分，委託施姓地政士仲介出售，經蔡姓投資客等四人合資以公司名義購買，買賣雙方合意成交價格1,600萬元，但買方要求附帶成交條件是「施姓地政士必須於實價登錄申報時，將成交價格申報為3,200萬元，以利買方將來轉售時減省增值稅金或以系爭土地向銀行取得較高額之貸款」。嗣後，買賣雙方遭臺灣嘉義地方檢察署檢察官起訴，其判決結果如何，讓我們繼續看下去……
- 故事經過
江姓地主於民國106年某日，委託施姓地政士(涉嫌偽造文書部分，已由檢察官另案為處理) 出售其所有坐落嘉義市盧厝段○地號等土地持分( 以下稱系爭土地)，蔡姓投資客見施姓地政士所刊登託售系爭土地之廣告，向施姓地政士洽詢並與蔡姓投資客之父討論後，決定以其所經營之○○建設公司名義購買，再由蔡姓投資客之父找來兩位陳姓投資客合資，出資比例分別為○○公司佔百分60，兩位陳姓投資客各佔百分之20。
嗣於106年4月初某日，蔡姓投資客與其父、陳姓投資客等3人一同前往嘉義市○街○號施姓地政士經營之地政事務所交涉，雙方初步達成以新臺幣( 下同) 1,600萬元成交之共識，成交條件附帶「施姓地政士須於辦理不動產實價登錄申報時，將成交價格申報為3,200萬元，以利買方將來轉售時減省增值稅金或以系爭土地向銀行取得較高額之貸款」。施姓地政士嗣後告知江姓地主與蔡姓投資客等人談妥出售系爭土地及日後墊高不動產實價登錄之申報價額後，江姓地主即於106年4月5日書立同意以實拿500萬元價金條件授權施姓地政士出售之文書，雙方於106 年4月7日做成委託暨授權書並辦理公證後，施姓地政士隨即於106年4月10日左右向蔡姓投資客表示賣方同意出售，可準備簽約成交。
蔡姓投資客與其父、陳姓投資客、江姓地主等人明知系爭土地之實際成交價額並非日後申報之價格，而與施姓地政士共同基於使公務員登載不實之犯意聯絡，於106年4月13日，由施姓地政士代理江姓地主，蔡姓投資客則由陳姓投資客陪同，一起至位於嘉義市中山路上之聯邦銀行嘉義分行，簽訂買賣總價為3,200萬元之不實「不動產買賣契約書」、「不動產買賣價金安全信託契約書」各1 份，由聯邦銀行嘉義分行辦理不動產買賣價金信託。
施姓地政士復於106年4月20日，向嘉義市地政事務所申請辦理系爭土地所有權移轉登記完畢後，再由施姓地政士於106年5月上旬某日，於其經營之地政事務所，以電腦設備連結網路，至內政部地政司不動產成交案件實際資訊申報登錄系統，不實申報系爭土地交易總額為3,200萬元，致受理本件線上申報之承辦公務員為形式審查後即為受理，登載本件不動產交易價格為3,200萬元於所執掌之內政部不動產交易實價查詢服務網上，足生損害於地政機關對不動產成交案件交易資訊管理之正確性及不特定公眾得依上開系統查詢某區域不動產真實成交資訊之公眾利益。
※法院判決結果：
江姓地主、蔡姓投資客與其父、陳姓投資客等人共同犯使公務員登載不實文書罪，各處拘役數拾日，得易科罰金，均緩刑貳年。
施姓地政士涉嫌偽造文書部分，已由檢察官另案為處理。
※判決理由摘要：
- 「使公務員登載不實罪」須一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務始構成此罪：
按刑法第214條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪，須一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載，而屬不實之事項者，始足構成，若其所為聲明或申報，公務員尚須為實質之審查，以判斷其真實與否，始得為一定之記載者，即非本罪所稱之使公務員登載不實（最高法院73年臺上字第1710號判例參照）。 - 「實價登錄」僅須形式上審核申報人之身分無誤後即應予受理，公務員即有登載之義務：
依地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄作業流程，地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報收件後，經確認申報人身分別為地政士、經紀業或權利人，並核對申報人或代理人身分後，地政機關即應受理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，業經內政部頒布之「不動產成交案件實際資訊申報登錄作業手冊」第二章「受理申報登錄作業第一節「受理買賣成交案件之申報登錄」中說明詳實，並有地政機關受理不動產買賣成交案件申報登錄作業流程圖在卷可考，足見地政機關辦理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，僅須形式上審核申報人之身分無誤後即應予受理，對於申報人申報之不動產買賣成交案件交易資訊是否真正，並無實質審查權。 - 「實價登錄」申報不實買賣價格，使地政公務員登載於職務上所掌之公文書，構成「使公務員登載不實罪」：
被告四人與施姓地政士明知系爭土地交易價格並非最終申報之3,200萬元，卻推由施姓地政士向內政部申報實際買賣價格為3,200萬元，使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之公文書內登載該不實交易價格，自與刑法第214條之犯罪構成要件相當，核被告四人所為，均係犯刑法第214條明知為不實事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書罪。被告四人與施姓地政士間，就本案具有犯意聯絡及行為分擔，應依刑法第2 8 條規定，論以共同正犯。
※資料來源：
- 臺灣嘉義地方法院108年度嘉簡字第681號刑事簡易判決
- 中華民國刑法第214條（使公務員登載不實罪）：
「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處3年以下有期徒刑、拘役或5百元以下罰金。」
