作者: admin

• 【住宅用房客】最高12萬元的租金支出列舉扣除額

房客租屋作住家用，於申報綜合所得稅時，得將房租支出列為費用扣除，每年最高的租金扣除上限為12萬元。以106年度綜所稅申報為例，106年度綜所稅的標準扣除額為9萬元，故每個月租金支出超過7500元者，採用列舉扣除額的申報方式可以繳納較少的綜所稅。

小提醒:若房客名下有房屋，且因繳納房屋貸款利息而申報房屋貸款利息為綜所稅的列舉扣除項目，就無法再將房租支出列為費用扣除，也就是說，僅能擇一申報「房屋貸款利息」或「房租支出」為列舉扣除項目，納稅義務人可試算兩者可扣除之金額，並申報金額較大者。

• 【營業用房客】得申報實際支出的房租

租屋作營業用，房客並不受限於12萬元的上限，房客得以實際支出的租金作為費用申報。

• 【營業用房客】自107年7月起，水電費須變更為房客名義才能申報為費用

107年6月以前，水錶、電錶的名義人為房東，租約若有約定水電費由房客負擔，房客可以將營業用水電費列為費用報稅。但是，107年7月以後，房客若要將水電費等公用事業費用申報扣抵，須取具買受人為承租營業人之統一發票申報扣抵銷項稅額。因此，未能申報水電費用，營業用房客應盡速將承租的店面、辦公室之水錶、電表變更為房客名義，水電費之統一發票亦要打統一編號，以申報扣抵稅額。

參考財政部高雄國稅局新聞稿【營業人租用辦公室所支付水、電等公用事業費用，取得以出租人名義之統一發票可否申報扣抵？】(新聞稿提供單位：審查四科，職稱：稅務員 姓名：張維仁，聯絡電話：（07）7256600 分機：7337)

• 房屋租金收入的43%列為必要費用

房屋租賃所得的申報方式，有一種是不需要任何證明，一律將當年度房屋租金收入的43%列為必要費用，例如:房租月租金2萬元，一整年收到的租金雖有24萬元，但將其中的103,200元(=20,000元 X 43% X 12個月)列為必要費用，故當年度租賃房屋所得為136,800元(=20,000元 X 57% X 12個月)。

小叮嚀:土地租賃收入，僅能扣除該地當年度地價稅，不得將租金之43%列為必要費用。

• 若支出憑證高於租金收入的43%，得扣除支出費用

除上述以房屋租金收入的43%列為必要費用的報稅方式，另一種是採列舉扣除方式，針對因租賃所生之合理、必要損耗及費用，提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。建議房東可試算哪一種申報方式的費用較高，取高者來申報費用，以降低租賃所得。

• 若房屋係無償借用他人，應公證以免被設算租賃收入

若房屋借給配偶或非直系血親的親友用來營業用(例如:公司、行號、事務所、補習班、診所等)，不論實際上是否有收租金，屋主都要申報租賃所得。但若是無償借給他人作住家使用，且由兩位見證人陪同雙方當事人完成公證，證明確實是無償借用(所得稅法施行細則第88條)，就可以不用被設算租金收入。

• 租約提前終止應簽書面

實務上曾發生，租期五年的租約，在租期跑一年後就提前終止，但仍被國稅局依據原五年的租期課徵房東有租賃所得，為免沒有收租金，卻還要繳稅的爭議，提醒若有提前終止租約，雙方一定要簽訂書面終止契約，以留存證據。

借錢怕對方欠錢不還，公證如何保障權益?

• 借據公證，免訴訟可直接聲請強制執行

還款期限到了，對方仍不還錢，如果借據沒有公證，債權人可能須提起民事訴訟，起訴後就必須出庭，勞民傷財，且要歷經一審、二審拿到確定勝訴判決(執行名義)後，才能聲請強制執行對方財產。

然而，若借據有公證，公證書內載明「債務人願逕受強制執行」內容，公證書就是「執行名義」，債權人可以直接拿公證書，針對債務人積欠的本金、利息及違約金等，直接聲請強制執行對方財產，程序上迅速便利，不必擔心對方會在訴訟程序中脫產。

• 提出匯款證明

由於金錢借貸契約是一種「要物」契約，簡單來說，就是金錢一定要交付對方，借貸契約才會成立生效。為免將來對方爭執雖然有簽借據，但根本沒有拿到借款，所以借貸契約不成立等爭議，建議用匯款的方式交付借款，並於備註欄上註記「借貸｣等字樣，以保存金錢交付的證據。如果真的不方便匯款，要用現金交付，記得要在借據內載明:「借用人OOO收到新台幣OOO元整無誤」字樣，才會是一張有效的借據。

• 擬修法限縮本票的強制執行範圍

以往會要求債務人簽發本票，當債務人不還款時，得聲請本票裁定，待拿到民事裁定確定書後，可以聲請強制執行債務人財產。但票據法修正法案，擬將限縮得聲請強制執行的本票範圍，即限於發票人委託金融業者或短期票券集中保管結算機構為「擔當付款人」的本票；或「執票人」為銀行業、農業金融機構、證券期貨業、保險業、實收資本額達新台幣2億元以上且已加入同業公會並聲明遵循同業公會自律規範的融資性租賃業。簡單的說，付款人為個人的本票將不得聲請強制執行，因此，修法後若借錢給他人，請債務人以自己名義為付款人的本票，債權人無法以該本票聲請強制執行債務人的財產。

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錢已經借給別人了，公證如何保障權益?

如果能提出債權證明文件(例如:匯款紀錄證明)，可以請雙方簽訂還款協議書，好處有:

1. 保全證據:以證明有借款事實。
2. 直接聲請強制執行:在還款協議書約定還款方式及期限，並於公證書中載明「債務人願逕受強制執行」，當債務人積欠本金、利息及違約金等，債權人可以直接拿公證書，聲請強制執行債務人財產。

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借貸契約公證費用如何計算？

• • 以借款總金額計算。

• 例如：借款總金額為40萬元，公證費為2,000元 (參司法院公證費用標準表之「20萬至50萬元」之中文公證書欄位）或3,000元（參司法院公證費用標準表，「20萬至50萬元」之中文公證書並載明逕受參司法院制執行欄位）。

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問題一：什麼情形需要繳交「10%租金扣繳稅款」及「2.11%二代健保補充保費」?

• 答：只有符合「房東是自然人，租給房客作營業使用(開公司、商號、行號、執行業務等)，月租金“達” 2萬元」，即應繳納「2.11%二代健保補充保費」，如「房東是自然人，租給房客作營業使用(開公司、商號、行號、執行業務等)，月租金“超過” 2萬元」，另應再繳納「10%租金扣繳稅款」。

所以，若月租金不到2萬元；或者房東是「公司」而非自然人；又或者房客租來非營業使用(例如：供住宅用)，都不用繳交「10%租金扣繳稅款」及「2.11%二代健保補充保費」。

• 小叮嚀：若月租金“剛好為2萬元” 整，只要繳交二代健保補充保費422元(＝20000×2.11%)，不用繳交「10%租金扣繳稅款」。

• 小叮嚀：自110年1月1日起，二代健保補充保費費率調整至2.11%。

• 小叮嚀：若房東為外國人(非健保保戶)，不需要繳交二代健保補充保費。

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問題二：怎麼計算「10%租金扣繳稅款」及「2.11%二代健保補充保費」?

• 例一：月租金4萬元含稅：

1. 扣繳稅款＝40000×10%＝4000元
2. 補充保費＝40000×2.11%＝844元
房客在付房租給房東時，須先自房租4萬元中，扣下租金扣繳稅款4000元及健保補充保費844元以繳納公庫，所以每個月房客實際付給房東的金額為35156元(＝40000元—4000元—844元)。

• 例二：月租金4萬元不含稅，也就是房東每個月實拿4萬元：

國稅局認為「扣繳稅款」及「健保補充保費」也是屬於房東的租賃所得，因此房東的月租金金額，要用「倒算法」倒算回去:
＊速算法：月租金＝實拿月租金額÷0.8789
若房東每月實拿4萬元，房東的實際月租金是45511元(=40000元÷0.8789)，其中包括：
1.扣繳稅款＝45511×10%＝4551元
2.補充保費＝45511×2.11%＝960元
房客每月付租金時，須先自房租45511元中，扣下扣繳稅款4551元及健保補充保費960元以繳納公庫，所以每個月實際付給房東的金額為40000元(＝45511元—4551元—960元)。

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問題三：誰要負責繳交「10%租金扣繳稅款」及「2.11%二代健保補充保費」？繳款期限為何？如何繳交？ 答：
1. 房客負責繳納「租金扣繳稅款」及「健保補充保費」(所得稅法第88、89條、健保法第2條)。
2. 「租金扣繳稅款」的繳納期限為次月10號，「健保補充保費」的繳納期限為次月月底。
3. 房客於每月付租金給房東時，須自租金中預先扣下「租金扣繳稅款」及「健保補充保費」，到國稅局網站(點我前往財政部稅務入口網「各類所得扣繳稅額繳款書」，扣繳稅款繳款書列印操作教學)及健保署網站(點我前往健保署「2-11補充保險費繳款書列印或郵寄申請(免憑証)」，補充保費繳款書列印操作教學)列印繳款書，至便利商店、金融機構等繳納。

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問題四：房客若不繳納「租金扣繳稅款」及「健保補充保費」，會有什麼罰則?
答：若未繳納「租金扣繳稅款」及「健保補充保費」，處罰的對象是「承租人」。未扣繳「租金扣繳稅款」最高可處房客應扣繳金額之三倍罰鍰(所得稅法第114條)；未扣繳「健保補充保費」最高可處房客應扣繳金額之三倍罰鍰(健保法第85條)。